IMLU · GEWERBE · ZENTRALSCHWEIZ
Immobilienaufwertung für Immobilienbüros und Makler in der Zentralschweiz
Sie haben ein Verkaufsobjekt mit guter Lage, aber abgenutzten Böden, veralteten Oberflächen oder einer wenig überzeugenden Präsentation. Die Eigentümerschaft möchte vor dem Verkauf kein Renovationsbudget bereitstellen. Wir prüfen, welche Arbeiten wirtschaftlich sinnvoll sind, finanzieren die vereinbarte Aufwertung vor und setzen sie um. Ihr Immobilienbüro kann die Vermarktung über sein eigenes Verkaufsmandat führen.
Was Ihr Immobilienbüro durch die Zusammenarbeit gewinnt
Ein konkreter Vorschlag für ein schwieriges Verkaufsobjekt
Bei einem älteren Objekt reicht eine neue Inseratebeschreibung nicht immer aus. Wir beurteilen den Zustand und schlagen einen begrenzten Arbeitsumfang vor. Sie können mit der Eigentümerschaft einen Verkauf im Ist-Zustand und eine Aufwertung anhand derselben Kostenbasis vergleichen. Eine Umsetzung erfolgt, wenn Objekt, Budget und wirtschaftlicher Spielraum zusammenpassen.
Sie führen Ihr Verkaufsmandat weiter
Die Aufwertung und der Immobilienverkauf werden getrennt beauftragt. Wenn Ihre Firma verkauft, richten sich Vermarktung, Interessentenbetreuung und Verkaufshonorar nach Ihrem Mandat. Ein bestehendes Verkaufsmandat wird für die Aufwertung nicht auf IMLU übertragen. Kontakte, Freigaben und die Verwendung von Unterlagen stimmen wir vor Beginn ab.
Ein Ansprechpartner für die vereinbarten Arbeiten
IMLU übernimmt die Umsetzung des freigegebenen Umfangs. Sie bringen Ihre Einschätzung der Zielgruppe und der Vermarktung ein. Wir stimmen Objektzugang, Fortschrittsinformationen und den Übergang zur Verkaufspräsentation mit Ihnen ab. Änderungen am Budget oder Leistungsumfang werden nach der schriftlich vereinbarten Regelung behandelt.
Nachvollziehbare Informationen für Kaufinteressenten
Welche Oberflächen wurden erneuert, welche Ausstattung blieb bestehen und welche Unterlagen liegen vor? Wir führen die dokumentierten Arbeiten, Fotos und Materialbelege zusammen. Sie können die freigegebenen Angaben in Ihrem Verkaufsdossier verwenden und die ausgeführten Massnahmen bei Besichtigungen erklären.
Ihr Honorar bleibt Teil Ihres eigenen Geschäftsmodells
Bei einem prozentualen Verkaufshonorar kann ein höherer tatsächlicher Kaufpreis auch einen höheren Honorarumsatz ergeben. Bei einem Fixhonorar hängt die Vergütung von dessen Vereinbarung ab. Die Kooperation verspricht weder zusätzliche Mandate noch eine Vermittlungsprovision für eine Empfehlung. Wie die beiden Honorarvarianten wirken, zeigt die Beispielrechnung unten.
Welche Verkaufsobjekte für eine Prüfung infrage kommen
Ein neues Mandat mit sichtbar abgenutzten Innenräumen
Eine Wohnung oder ein Haus passt grundsätzlich zur vorgesehenen Käufergruppe, wirkt aber durch Böden, Wände oder einzelne Ausstattungsdetails ungepflegt. Vor dem ersten Marktauftritt prüfen wir, ob eine gezielte Aufwertung gegenüber dem Verkauf im bestehenden Zustand sinnvoll ist.
Ein Objekt ist bereits inseriert
Besichtigungen und Rückmeldungen geben Hinweise auf den Zustand oder den wahrgenommenen Renovationsbedarf. Wir prüfen die betreffenden Arbeiten und deren Budget. Ihre Firma beurteilt weiterhin Angebotspreis, Nachfrage und Verkaufsstrategie. Wenige Anfragen allein belegen keinen Renovationsbedarf und rechtfertigen keine Vorfinanzierungszusage.
Die Eigentümerschaft will den Aufwand vor dem Verkauf begrenzen
Bei einer Erbschaft, einem Wohnungswechsel oder einer veränderten Lebenssituation fehlt häufig ein freigegebenes Renovationsbudget. Die IMLU-Prüfung ergänzt Ihre Beratung um einen konkreten Umfang mit Vorfinanzierung und Erlösaufteilung. Entscheidend bleiben die erforderlichen Zustimmungen und die wirtschaftliche Eignung des Objekts.
Mehrere Wohnungen sollen einzeln verkauft werden
Ausgewählte Einheiten können nacheinander geprüft werden. Jede Wohnung erhält ihre eigene Kalkulation und das vorgesehene PINNEX-Startpaket. Umfang und Zeitplan werden pro Projekt abgestimmt; eine erste Zusage umfasst nicht automatisch den gesamten Bestand.
Von der Objektprüfung zum freigegebenen Arbeitsumfang
Die erste Potenzialeinschätzung durch IMLU ist kostenlos und unverbindlich. Für den Einstieg genügen Ort, Objektart, ungefährer Zustand und Verkaufsabsicht. Für eine genauere Prüfung werden Zugang und die verfügbaren Objektinformationen abgestimmt. Ihre Markteinschätzung fliesst in die Gegenüberstellung der Verkaufsszenarien ein.
Je nach Objekt kommen Bodenbeläge, Malerarbeiten, Küchenfronten, kleinere Ausstattungsarbeiten, Reinigung oder die Pflege von Aussenbereichen infrage. Die Arbeiten sollen zum Zustand, zur Käufergruppe und zum vereinbarten Budget passen. Umfassende technische Sanierungen, tragende Bauteile oder erhebliche Feuchtigkeits- und Schadstoffprobleme benötigen eine eigene Prüfung und gehören nicht pauschal zum Aufwertungsumfang.
Vor der Umsetzung halten wir die Projektgrundlage schriftlich fest:
- Markteinschätzung im Ist-Zustand und gemeinsam vereinbarter Basiswert.
- Vorgeschlagene Arbeiten, Materialbudget und Abgrenzung weiterer Leistungen.
- Verkaufsszenarien mit Materialrückzahlung, 50/50-Aufteilung und separaten Honoraren.
- Zuständigkeiten, Zugang, Freigaben und Zeitplan.
- Abstimmung der Vermarktung, Mediennutzung und Kommunikation mit der Eigentümerschaft.
- Vorgehen bei Budgetänderungen, schwachem Erlös, Abbruch oder ausbleibendem Verkauf.
- Umfang, Berechtigungen, Übergabe und allfällige laufende Kosten von PINNEX.
Für die Renovation planen wir mindestens einen Monat ein. Zustand, Umfang und Lieferzeiten bestimmen die tatsächliche Dauer. Die spätere Vermarktung hat einen eigenen Zeitplan. Bei bewohnten oder vermieteten Objekten werden Nutzung und Zugang vor Beginn geklärt.
Rechenbeispiel für Eigentümerschaft und Partnerbüro
Alle Beträge sind frei gewählte Annahmen für eine Modellrechnung. Sie sind weder ein IMLU-Verkaufsergebnis noch eine Objektbewertung oder Prognose.
| Schriftlich vereinbarter Basiswert B | CHF 790’000 |
|---|---|
| Frei angenommener Verkaufspreis P | CHF 950’000 |
| Vereinbarte rückzahlbare Materialien M | CHF 28’000 |
| Angenommener eigener Arbeitseinsatz von IMLU L | CHF 26’000 |
| Zusammen vorfinanzierter Material- und Arbeitseinsatz | CHF 54’000 |
Material zuerst, positive Differenz danach teilen
| Verkaufspreis P | CHF 950’000 |
|---|---|
| Rückzahlung der Materialien M | −CHF 28’000 |
| Erlös nach Materialrückzahlung | CHF 922’000 |
| Basiswert B als Vergleichsgrösse | CHF 790’000 |
| Positiver teilbarer Mehrerlös D = P − B − M | CHF 132’000 |
| Eigentümerseite: 50 Prozent von D | CHF 66’000 |
| IMLU: 50 Prozent von D | CHF 66’000 |
| Eigentümerseite vor separaten Gebühren | CHF 856’000 |
IMLU trägt hier CHF 26’000 angenommenen eigenen Arbeitseinsatz aus seinem CHF 66’000-Anteil. Danach bleiben für IMLU CHF 40’000 vor weiteren betrieblichen, Finanzierungs- und Steuerkosten. Die Materialrückzahlung ersetzt den Vorschuss; sie ist kein zusätzlicher Gewinn.
Verkaufsmandat getrennt ausweisen
Das Beispiel nimmt an, dass das Partnerbüro unter einem eigenen Mandat verkauft und hypothetisch 2 Prozent erhält. Das ist kein Branchentarif und keine IMLU-Vergütung. IMLUs gesonderte 1.5 Prozent sind in diesem Fall ausgeschaltet.
| Angenommenes Honorar des Partnerbüros | −CHF 19’000 |
|---|---|
| Eigentümerseite nach dieser Verkaufsgebühr | CHF 837’000 |
| Differenz zum Brutto-Basiswert B | CHF 47’000 |
| Ist-Zustand bei gleichem Partnerhonorar | CHF 774’200 |
| Differenz zum Vergleich mit gleichem Partnerhonorar | CHF 62’800 |
Die Differenz zum Brutto-Basiswert und der Vergleich bei gleicher Verkaufsgebühr sind unterschiedliche Grössen. Weitere Kosten müssen für einen echten Variantenvergleich auf beiden Seiten geprüft werden.
Wie sich der Honorarumsatz Ihres Büros verändern kann
Prozenthonorar und Fixhonorar sind hier alternative, frei angenommene Vereinbarungen. Sie werden nicht addiert.
| Honorarvereinbarung im Beispiel | Verkauf im Ist-Zustand | Nach Aufwertung | Differenz |
|---|---|---|---|
| 2 Prozent des tatsächlichen Kaufpreises | CHF 15’800 | CHF 19’000 | CHF 3’200 |
| Fixhonorar von CHF 15’000 | CHF 15’000 | CHF 15’000 | CHF 0 |
Diese Beträge sind Honorarumsatz des Partnerbüros vor allfälliger MWST und eigenen Kosten, kein garantierter Gewinn. Eine höhere prozentuale Vergütung setzt einen tatsächlich höheren Verkaufspreis voraus. Ein Fixhonorar steigt dadurch nicht automatisch; zusätzliche Arbeiten brauchen gegebenenfalls einen eigenen Auftrag.
Beim alternativen Fixhonorar verbleiben der Eigentümerseite im Beispiel CHF 841’000. Ein Verkauf im Ist-Zustand mit demselben Fixhonorar ergäbe CHF 775’000; die Differenz zwischen diesen gleich berechneten Varianten beträgt CHF 66’000. Die beiden Honorarvarianten sind getrennte Vergleiche.
Andere Verkaufspreise verändern das Ergebnis
Basiswert und Materialbudget bleiben gleich. Das frei angenommene Partnerhonorar beträgt in allen drei Varianten 2 Prozent und wird nach der Teilung von der Eigentümerseite getragen. Die Preise sind keine Prognose.
| Preis | Teilbarer Betrag | Eigentümeranteil | Angenommenes Partnerhonorar 2 Prozent | Eigentümererlös nach Partnerhonorar |
|---|---|---|---|---|
| CHF 880’000 | CHF 62’000 | CHF 31’000 | CHF 17’600 | CHF 803’400 |
| CHF 915’000 | CHF 97’000 | CHF 48’500 | CHF 18’300 | CHF 820’200 |
| CHF 950’000 | CHF 132’000 | CHF 66’000 | CHF 19’000 | CHF 837’000 |
Bei null oder negativem teilbarem Betrag endet die positive Beispielrechnung. Die Abrechnung richtet sich dann nach der vereinbarten Regelung.
Bei CHF 880’000 beträgt der IMLU-Anteil am Mehrerlös CHF 31’000. Nach dem hier angenommenen Arbeitseinsatz bleiben IMLU CHF 5’000 vor weiteren Kosten. Der wirtschaftliche Spielraum wird deshalb vor einer Zusage geprüft.
Die Eigentümerbeträge sind vor allfälliger zusätzlich zahlbarer MWST, Steuern, Beratungs- und Rechtskosten, Notariats- und Grundbuchkosten, Hypothekarrückzahlung, Vorfälligkeitsentschädigung sowie weiteren vereinbarten Ausgaben. Sie sind kein Nettogewinn und kein automatisch frei verfügbares Bargeld. Der Basiswert ist keine garantierte Auszahlung.
Verkaufsunterlagen und Medien für Ihre Vermarktung
Vor Beginn legen wir fest, welche Informationen und Medien Ihre Firma für die Vermarktung erhält. Dazu können Fotos der ausgeführten Arbeiten, verfügbare Pläne und eine Beschreibung des vereinbarten Umfangs gehören. Objektfotos, 360-Grad-Aufnahmen und bei geeigneten Objekten Drohnenaufnahmen lassen sich projektbezogen vereinbaren. Umfang, Durchführbarkeit, Rechte und Freigaben werden im Angebot geklärt.
Welche Unterlagen für die Verkaufsvorbereitung nützlich sind, zeigt unser Überblick zu den Verkaufsunterlagen.
Ihr Immobilienbüro verantwortet die Veröffentlichung im Rahmen seines Verkaufsmandats. Ausgeführte Arbeiten werden als solche beschrieben; bereits bestehende oder nicht bearbeitete Bauteile bleiben erkennbar. Geplante Massnahmen und Visualisierungen werden von tatsächlich ausgeführten Arbeiten und realen Objektaufnahmen unterschieden.
PINNEX für jede aufgewertete Wohnung
Für jede im Projekt aufgewertete Wohnung ist ein eigenes PINNEX-Startpaket vorgesehen. Ein zugeordneter QR-Code und ein objektspezifischer PIN ermöglichen den vorgesehenen Zugang zu freigegebenen Objektinhalten. Einrichtung, Berechtigungen, Übergabe und allfällige laufende Kosten werden im Angebot beschrieben.
Im vereinbarten Umfang werden vorhandene Pläne, dokumentierte Arbeiten, Fotos, Rechnungen, Materialbelege und verfügbare Garantieunterlagen dem Objekt zugeordnet. Für Ihre Vermarktung wird festgelegt, welche dieser Inhalte die Eigentümerschaft zur Weitergabe freigibt.
Bei einer Besichtigung können Sie auf die freigegebenen Informationen zur jeweiligen Wohnung verweisen. Nach dem Verkauf wird die vorgesehene Übergabe an die berechtigte neue Eigentümerschaft abgestimmt. Personenbezogene Angaben, vertrauliche Rechnungsdetails und Unterlagen anderer Wohnungen gehören nicht automatisch in den Käuferzugang. PINNEX ersetzt keine fachliche Objektprüfung.
Zuständigkeiten und Ablauf der Kooperation
| Beteiligte | Aufgabe im vereinbarten Projekt |
|---|---|
| Eigentümerschaft oder berechtigte Vertretung | Projektentscheidung, erforderliche Freigaben und Beauftragung |
| Partnerbüro | Markteinschätzung, Verkaufsstrategie, Vermarktung und Verkauf gemäss eigenem Mandat |
| IMLU | Potenzialprüfung, Aufwertungsvorschlag, vereinbarte Vorfinanzierung, Umsetzung und Projektabrechnung |
| Fachpersonen und zuständige Stellen | Erforderliche Prüfungen und Aufgaben nach dem jeweiligen Verfahren |
Kooperation oder erstes Objekt besprechen
Sie können zunächst einen Ablauf für geeignete Verkaufsmandate vereinbaren oder ein erstes Objekt vorstellen. Für das Erstgespräch ist kein vollständiges Verkaufsdossier erforderlich. Identifizierbare Eigentümerinformationen werden erst mit entsprechender Berechtigung weitergegeben.
Zustand und Verkaufsszenarien prüfen
Wir stimmen Zugang und Prüfung ab. Ihre Firma bringt ihre Markteinschätzung und vorhandene Rückmeldungen aus der Vermarktung ein. Gemeinsam mit der Eigentümerschaft werden der Basiswert, die vorgeschlagenen Arbeiten und die Kosten beider Verkaufsvarianten besprochen.
Projektgrundlage und Rollen vereinbaren
Die Eigentümerschaft entscheidet auf Grundlage des schriftlichen Vorschlags. Aufwertungsvertrag und Verkaufsmandat regeln ihre jeweiligen Leistungen. Budgetänderungen, Kommunikation, Medienrechte und das Vorgehen bei fehlendem Verkaufserfolg werden festgehalten.
Arbeiten umsetzen und Vermarktung abstimmen
IMLU setzt den freigegebenen Umfang um und führt die Projektunterlagen zusammen. Die Beteiligten stimmen den Zeitpunkt für Objektaufnahmen, Inserate und Besichtigungen ab. Ihre Firma erhält die vorgesehenen Unterlagen; PINNEX wird mit den freigegebenen Inhalten vorbereitet.
Verkauf abrechnen und Unterlagen übergeben
Nach dem Verkauf werden Materialrückzahlung, positiver Mehrerlös und separate Honorare nachvollziehbar abgerechnet. Die vereinbarte Objektdokumentation wird den berechtigten Empfängern bereitgestellt.
Häufige Fragen von Immobilienbüros und Maklern
Können wir das Objekt weiterhin selbst verkaufen?
Ja. Die Aufwertung kann unabhängig von einem Verkaufsmandat an IMLU beauftragt werden. Ihre Firma führt Vermarktung und Verkauf gemäss ihrem eigenen Mandat. Zuständigkeiten und Informationswege werden vor Beginn abgestimmt.
Fällt zusätzlich zu unserem Honorar die IMLU-Provision von 1.5 Prozent an?
Für die Aufwertung allein nicht. Die 1.5 Prozent gehören zu einem gesondert an IMLU vergebenen Verkaufsmandat. Wenn Ihr Büro verkauft, gilt Ihr vereinbartes Honorar; die Fix & Share-Beteiligung von IMLU an einem positiven Mehrerlös bleibt davon getrennt.
Erhalten wir eine Vergütung für die Empfehlung eines Objekts?
Diese Kooperation enthält keine pauschale Vermittlungsprovision. Ihr Honorar ergibt sich aus den von der Eigentümerschaft beauftragten Leistungen. Bereits enthaltene Arbeiten werden nicht automatisch nochmals vergütet.
Sind die 2 Prozent aus dem Beispiel verbindlich?
Nein. Sie sind eine frei gewählte Rechenannahme. Die tatsächliche Vergütung Ihres Büros richtet sich nach Ihrem Verkaufsmandat. Fixhonorare, Mindesthonorare, MWST und weitere Kosten müssen entsprechend ihrer Vereinbarung berücksichtigt werden.
Wer bestimmt den Basiswert?
Die Markteinschätzungen und verfügbaren Objektinformationen werden mit der Eigentümerschaft besprochen. Der projektbezogene Basiswert wird vor Beginn schriftlich vereinbart. Er ist keine garantierte Auszahlung und ersetzt keine erforderliche unabhängige Bewertung.
Werden die Arbeitskosten vor der 50/50-Teilung abgezogen?
IMLU deckt seinen kalkulierten Arbeitseinsatz aus dem eigenen Anteil. Vor der Teilung des positiven Mehrerlöses werden die vereinbarten rückzahlbaren Materialien berücksichtigt. Separate Mandate und weitere Kosten werden gesondert ausgewiesen.
Was passiert bei fehlendem Mehrerlös oder ausbleibendem Verkauf?
Diese Fälle werden vor Beginn im Projektvertrag geregelt. Die Beispielrechnung mit positivem Mehrerlös legt keine Verlustverteilung fest. IMLU garantiert weder einen Mindestgewinn noch einen bestimmten Verkaufspreis oder Termin.
Können wir ein bereits inseriertes Objekt einreichen?
Ja. Sie können vorhandene Rückmeldungen und Eckdaten für eine erste Prüfung bereitstellen. Eine Anpassung der Vermarktung oder eine Aufwertung setzt die Zustimmung der Eigentümerschaft voraus. Aus wenigen Anfragen lässt sich keine Erfolgsgarantie für eine Renovation ableiten.
Müssen wir für ein Erstgespräch bereits ein Objekt haben?
Nein. Sie können zunächst die Zusammenarbeit und den Ablauf für spätere geeignete Mandate besprechen. Ein konkretes Projekt wird nach individueller Prüfung und Beauftragung umgesetzt.
Wer beauftragt die Aufwertung?
Die Eigentümerschaft oder eine entsprechend berechtigte Vertretung. Ein Verkaufsmandat bedeutet nicht automatisch die Vollmacht für einen Aufwertungsvertrag. Erforderliche Zustimmungen, etwa bei gemeinschaftlich betroffenen Bauteilen, werden projektbezogen geklärt.
Wie lange dauert die Renovation?
Wir planen mindestens einen Monat ein. Der tatsächliche Zeitraum hängt von Zustand, Umfang und Lieferzeiten ab. Die Vermarktung und der anschliessende Verkauf haben einen eigenen Zeitplan.
Können wir die Fotos und Projektunterlagen verwenden?
Die vorgesehenen Medien und Unterlagen sowie deren Nutzung werden schriftlich abgestimmt. Verwendet werden freigegebene Inhalte im vereinbarten Umfang. Daraus folgt keine pauschale Zusage für sämtliche Aufnahmen, Medienrechte oder vertraulichen Dokumente.
Ist PINNEX pro Wohnung vorgesehen?
Ja. Jede im Projekt aufgewertete Wohnung erhält das vorgesehene eigene PINNEX-Startpaket mit zugeordnetem QR-Code und objektspezifischem PIN. Inhalt, Berechtigungen, Übergabe und allfällige laufende Kosten werden im Angebot festgelegt.
Prüft IMLU auch vermietete oder bewohnte Immobilien?
Eine erste Prüfung ist möglich. Nutzung, Zugang und die erforderlichen Abstimmungen werden vor Besichtigung oder Arbeiten geklärt. Das hier beschriebene Fix & Share-Modell wird beim Verkauf abgerechnet; ein Vorhaben zur Weitervermietung braucht eigene Vereinbarungen.
In welcher Region ist die Zusammenarbeit möglich?
IMLU ist eine Immobilienmarke der Ruta Group in Malters. Die Kooperation richtet sich an Büros mit geeigneten Objekten in Luzern, Uri, Schwyz, Obwalden, Nidwalden und Zug. Umfang und Umsetzung werden pro Projekt geprüft.
Besprechen Sie Ihr Verkaufsobjekt mit IMLU
Sie möchten eine Kooperation vereinbaren oder ein konkretes Verkaufsobjekt prüfen lassen. Besprechen Sie die Ausgangslage mit Kacper Ruta. Die erste Potenzialeinschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Kacper Ruta · IMLU · Werkstrasse 11, 6102 Malters