IMLU · PRIVAT · ERBENGEMEINSCHAFTEN
Geerbte Immobilie als Erbengemeinschaft verkaufen
Sie möchten gemeinsam entscheiden, was mit einer geerbten Wohnung oder einem Haus geschieht. IMLU prüft den Zustand und eine mögliche Aufwertung vor dem Verkauf. Sie erhalten einen abgegrenzten Arbeitsumfang und eine verständliche Kalkulation für die gesamte Eigentümerseite. Bei geeigneten Objekten finanzieren wir die vereinbarten Arbeiten vor.
Eine gemeinsame Immobilienentscheidung vorbereiten
Den Zustand und die Möglichkeiten kennen
Vielleicht kennen einzelne Beteiligte das Haus gut, während andere weiter entfernt wohnen. Wir prüfen nach vereinbartem Zugang, welche Arbeiten für einen Verkauf infrage kommen und welche Fragen noch offen sind. Die Projektgrundlage beschreibt den vorgesehenen Umfang, die Materialkosten und die gewählten Verkaufsannahmen. Mit den berechtigten Beteiligten vereinbaren wir, wer diese Informationen erhält.
So lässt sich über denselben Vorschlag sprechen, statt über unterschiedliche Vorstellungen vom Objekt. Eine gute Präsentation ersetzt dabei keine Abklärung des tatsächlichen Zustands. Bekannte Mängel und offene technische Fragen gehören in die Prüfung.
Die Aufwertung gegen den Verkauf im aktuellen Zustand abwägen
Eine geerbte Immobilie muss nicht allein wegen ihres Alters umfassend renoviert werden. Wir beurteilen, ob gezielte Arbeiten zum Verkaufsziel passen. Die Kalkulation zeigt auch einen Vergleich ohne Aufwertung, mit vergleichbar angenommenen Verkaufskosten.
Wenn Sie das Objekt behalten, weiter vermieten oder innerhalb der Familie übernehmen möchten, ist das eine andere Entscheidung. Das hier beschriebene Fix & Share Modell wird über einen vereinbarten Verkauf abgerechnet. Für Arbeiten ohne diesen Verkauf braucht es eine eigene Leistungs- und Finanzierungsvereinbarung.
Einen realistischen Ablauf festlegen
Räumung, Auszug, Renovation und Verkauf haben unterschiedliche Termine. Persönliche Gegenstände können zunächst nach Ihren Vorgaben gesichert oder übernommen werden. Vor dem Arbeitsbeginn wird festgelegt, welche Räume zugänglich sind und welche Ausstattung bleibt.
Für die Renovation planen wir mindestens einen Monat. Umfang, Zustand und Lieferungen bestimmen die tatsächliche Dauer. Die Verkaufszeit wird separat betrachtet und nicht garantiert. Eine Aufwertung ist deshalb besonders dann prüfenswert, wenn Sie diesen zusätzlichen Zeitraum einplanen können.
Berechtigungen und Freigaben vor dem Auftrag klären
Bei mehreren Erben betrifft die Entscheidung eine gemeinsame Eigentümerseite. Die Notariate des Kantons Zürich erläutern, dass Erben vorbehaltlich gesetzlicher Ausnahmen gemeinsam über den Nachlass verfügen. Wer in Ihrer Situation wirksam handeln und welche Leistungen beauftragen darf, wird vor Zugang und Ausführung geklärt. Eine benannte Kontaktperson erhält dadurch nicht automatisch die Befugnis, alle anderen zu vertreten. Informationen zur Erbengemeinschaft.
Für den IMLU-Auftrag halten wir fest, wer Angebote erhält, Rückfragen bündelt und die erforderlichen Freigaben erteilt. Ist eine Willensvollstreckung oder eine andere berechtigte Vertretung beteiligt, stimmen wir den Immobilienablauf mit dieser Person ab. Die konkrete Vertretungsbefugnis wird gesondert geklärt.
IMLU beurteilt und realisiert den vereinbarten Immobilienumfang. Erbquoten, Erbteilung, Steuerfragen und strittige Vertretungsrechte werden mit der zuständigen Fachberatung geklärt. Unsere Kalkulation teilt einen möglichen Mehrerlös zwischen IMLU und der Eigentümerseite. Sie bestimmt nicht, was einzelnen Erbinnen oder Erben zusteht.
Welche Informationen die Objektprüfung braucht
Für den ersten Kontakt reichen eine kurze Beschreibung, der Standort und Ihre Rolle. Vor einer konkreten Planung prüfen wir, welche Objektunterlagen verfügbar und für die Aufgabe erforderlich sind. Dazu können gehören:
- Objektart, ungefähre Fläche und Anzahl der Wohnungen.
- Vorhandene Grundrisse und Angaben zu bereits ausgeführten Arbeiten.
- Der bekannte Zustand von Böden, Oberflächen und Ausstattung.
- Informationen zur aktuellen Nutzung und zum möglichen Zugang.
- Objektbezogene Eigentums- und Vertretungsinformationen im erforderlichen Umfang.
- Bestehende Verkaufs- oder Verwaltungsmandate.
- Bei Stockwerkeigentum die für die vorgesehenen Arbeiten relevanten Unterlagen und Zuständigkeiten.
- Gewünschter Zeitrahmen und die Räume, die für Arbeiten zur Verfügung stehen.
Fehlende Unterlagen werden als offene Punkte benannt. Die Liste ist eine Arbeitsgrundlage und keine pauschale Aussage darüber, welche Dokumente für jeden Verkauf rechtlich vorgeschrieben sind. Welche Nachweise erforderlich sind und wie sie übermittelt werden, klären wir im weiteren Ablauf.
Unser Beitrag Unterlagen für den Immobilienverkauf zeigt, wie Sie die objektbezogenen Dokumente für eine erste Besprechung ordnen können.
Testamente, private Kontounterlagen, Ausweiskopien und Familienakten gehören nicht in das öffentliche Erstkontaktformular. Auch persönliche Gegenstände und deren Verteilung werden nicht ohne Auftrag Bestandteil der IMLU-Objektdokumentation.
Welche Aufwertung für Ihr Objekt infrage kommt
Wir prüfen Wohnungen und Wohnhäuser, bei denen sich ein klarer Arbeitsumfang vor dem Verkauf vereinbaren lässt. Sichtbar abgenutzte Bodenflächen, Wandoberflächen oder einzelne Elemente der vorhandenen Ausstattung können Anlass für diese Prüfung sein. Wir legen fest, welche Arbeiten sinnvoll erscheinen, was erhalten bleibt und welche Fragen eine zusätzliche fachliche Abklärung brauchen.
Der Vorschlag enthält den vereinbarten Basiswert, das Materialbudget, den Arbeitsumfang und die vorgesehene Dokumentation. Zugang, Änderungen und Abnahme werden vor Beginn geregelt. Eine vollständige Sanierung ist nicht automatisch Teil des Angebots; entscheidend ist der tatsächlich freigegebene Umfang.
Eine bewohnte oder vermietete Immobilie wird nicht allein durch die Anfrage für Arbeiten verfügbar. Nutzung, Zugang und erforderliche Zustimmungen müssen zum Projekt passen. Auch offene Eigentums- oder Vertretungsfragen werden geklärt, bevor verbindliche Arbeiten beginnen.
IMLU übernimmt die Verantwortung für die vereinbarte Aufwertung und die abgestimmten Objektunterlagen. Die Präsentation für den Verkauf wird im jeweiligen Auftrag festgelegt. Ein bestehender Makler kann den Verkauf weiterführen; ein Verkauf durch IMLU braucht ein separates Mandat.
Wie Fix & Share abgerechnet wird
Die Immobilie bleibt bei der Eigentümerschaft. IMLU finanziert den vereinbarten Material- und Arbeitsumfang bei geeigneten Projekten vor. Für diese Arbeiten ist im Modell kein vorgängiger Beitrag der Eigentümerseite vorgesehen. Die spätere Materialrückzahlung und eine positive Erlösbeteiligung gehören zur Projektabrechnung.
Vor Beginn wird ein Basiswert schriftlich vereinbart. Er ist eine projektbezogene Bezugsgrösse und weder eine garantierte Auszahlung noch automatisch der Steuerwert, der Anschaffungspreis oder eine unabhängige Bankbewertung.
Beim vereinbarten Verkauf werden die dokumentierten rückzahlbaren Materialien berücksichtigt. Nur ein danach positiver teilbarer Mehrerlös wird 50/50 zwischen der gesamten Eigentümerseite und IMLU aufgeteilt.
Teilbarer Mehrerlös = Verkaufspreis − vereinbarter Basiswert − rückzahlbare Materialkosten
IMLU deckt seine Arbeitskosten aus seinem eigenen Anteil. Diese Kosten werden nicht ein zweites Mal vor der Aufteilung abgezogen. Die Erbengemeinschaft regelt ihre interne Verteilung gesondert; der 50/50-Split mit IMLU legt keine gleichen Anteile unter den Erben fest.
Ein zusätzlich erteilter IMLU-Verkaufsauftrag kostet 1.5% des beurkundeten Kaufpreises. Umfang, MWST-Behandlung und Fälligkeit werden im separaten Verkaufsmandat festgehalten. Die Aufwertung verpflichtet Sie nicht, einen bestehenden Makler zu ersetzen. Bei einem anderen Verkäufer wird dessen tatsächlich vereinbartes Honorar berücksichtigt; die IMLU-Verkaufsprovision fällt dafür nicht zusätzlich an.
Beispielrechnung für die gesamte Eigentümerseite
Das Beispiel zeigt frei gewählte Annahmen für ein geerbtes Wohnobjekt. Die Zahlen sind keine Bewertung Ihrer Immobilie, keine Prognose, keine Offerte und kein Ergebnis eines abgeschlossenen IMLU-Projekts. Sämtliche Eigentümerbeträge beziehen sich auf die gesamte Eigentümerseite, nicht auf eine einzelne erbende Person.
Wir nehmen CHF 860’000 als schriftlich vereinbarten Basiswert, CHF 1’040’000 als Verkaufspreis nach der Aufwertung und CHF 30’000 als rückzahlbare Materialien an. Zusätzlich wählen wir hier den separaten IMLU-Verkauf zu 1.5%. Diese Verkaufsprovision trägt im Beispiel die Eigentümerseite nach der Aufteilung.
| Position | Betrag CHF |
|---|---|
| Vereinbarter Basiswert | 860’000 |
| Angenommener Verkaufspreis nach Aufwertung | 1’040’000 |
| Rückzahlung der vereinbarten Materialien | 30’000 |
| Positiver teilbarer Mehrerlös | 150’000 |
| Anteil der gesamten Eigentümerseite am Mehrerlös | 75’000 |
| Anteil von IMLU am Mehrerlös | 75’000 |
| Erlös der Eigentümerseite vor separaten Honoraren | 935’000 |
| Separates IMLU-Verkaufshonorar von 1.5% | 15’600 |
| Erlös der Eigentümerseite nach diesem Verkaufshonorar | 919’400 |
| Differenz zum Brutto-Basiswert | 59’400 |
Bei zusätzlich angenommenen eigenen Arbeitskosten von CHF 26’000 verbleiben IMLU von seinem Anteil CHF 49’000 vor Finanzierung, Betriebskosten, Steuern und weiteren Ausgaben. Die Materialrückzahlung ersetzt die Vorfinanzierung dieser Materialien und ist kein zusätzlicher Gewinn.
Der Vergleich ohne Aufwertung
Für den Vergleich nehmen wir einen Verkauf im aktuellen Zustand zum Basiswert von CHF 860’000 an und rechnen ebenfalls mit 1.5% Verkaufshonorar. Diese Annahmen dienen der Vergleichbarkeit und sagen keinen tatsächlich erzielbaren Preis voraus.
| Variante | Verkaufshonorar CHF | Erlös der Eigentümerseite CHF |
|---|---|---|
| Verkauf im aktuellen Zustand zu CHF 860’000 | 12’900 | 847’100 |
| Aufwertung mit Fix & Share und Verkauf zu CHF 1’040’000 | 15’600 | 919’400 |
| Rechnerische Differenz bei diesen Annahmen | — | 72’300 |
Die CHF 59’400 aus der ersten Tabelle vergleichen den Aufwertungsfall mit dem Brutto-Basiswert. Die CHF 72’300 vergleichen ihn mit einem Verkauf im aktuellen Zustand nach gleichartig angenommenem Verkaufshonorar. Es sind unterschiedliche Vergleichsgrössen.
Alle dargestellten Erlöse stehen vor zusätzlich geschuldeter MWST, Steuern, Nachlass- und sonstiger Beratung, Räumung, Notariats- und Grundbuchkosten, Hypothekenrückzahlung, Vorfälligkeitskosten, laufenden Objektkosten und weiteren vereinbarten Ausgaben. Ein solcher Erlös ist deshalb nicht automatisch Nettogewinn oder der Betrag, der an einzelne Erben ausgezahlt werden kann. Zusätzliche tatsächlich beauftragte Leistungen werden in Ihrer Projektplanung separat berücksichtigt.
Was ein anderer Verkaufspreis verändert
Für diese Varianten bleiben der Basiswert von CHF 860’000, die Materialien von CHF 30’000 und das zusätzliche Verkaufshonorar von 1.5% gleich. Nur der angenommene Verkaufspreis ändert sich. Die zuvor genannten Kostenausschlüsse gelten für jede Variante.
| Verkaufspreis CHF | Teilbarer Mehrerlös CHF | Eigentümeranteil CHF | Erlös nach Verkaufshonorar CHF |
|---|---|---|---|
| 920’000 | 30’000 | 15’000 | 861’200 |
| 980’000 | 90’000 | 45’000 | 890’300 |
| 1’040’000 | 150’000 | 75’000 | 919’400 |
Bei CHF 890’000 Verkaufspreis ist der teilbare Mehrerlös null. Bei CHF 880’000 beträgt er minus CHF 10’000. Dann gilt die positive Beispielaufteilung nicht. Die Behandlung eines Fehlbetrags, eines ausbleibenden Verkaufs oder eines Projektabbruchs wird vor Beginn schriftlich vereinbart. Die Beispielrechnung legt diese Vertragsfolgen nicht fest und garantiert keine Auszahlung des Basiswerts.
Auch das Materialbudget beeinflusst die Rechnung: Bei CHF 1’040’000 Verkaufspreis und CHF 40’000 statt CHF 30’000 rückzahlbaren Materialien wären CHF 140’000 teilbar. Nach dem angenommenen Verkaufshonorar blieben der Eigentümerseite CHF 914’400, also CHF 5’000 weniger als im ersten Beispiel. Eine solche Kostenänderung braucht die vereinbarte Freigabe; sie ist keine automatische Budgeterhöhung.
PINNEX ordnet die Unterlagen jeder aufgewerteten Wohnung
Für jede im Projekt aufgewertete Wohnung gehört ein PINNEX-Startpaket zum vorgesehenen Leistungsumfang. Ein objektbezogener QR-Code und ein objektspezifischer PIN führen zu den vereinbarten Objektinformationen. Einrichtung, berechtigte Empfänger, Übergabe und allfällige spätere Betriebskosten werden in der Offerte festgelegt.
Je nach Umfang werden vorhandene Pläne, freigegebene Arbeitsfotos, Beschreibungen, Materialbelege, Anleitungen und Garantieunterlagen dem Objekt zugeordnet. Für die Erbengemeinschaft lässt sich dadurch nachvollziehen, welche Arbeiten vereinbart und dokumentiert wurden. Für Kaufinteressierte werden nur die dafür freigegebenen Objektinformationen vorbereitet.
Testamente, persönliche Vermögensangaben und interne Unterlagen der Erbteilung gehören nicht in das Käuferdossier. PINNEX ersetzt weder eine rechtliche Nachlassakte noch die Klärung, wer welche Dokumente erhalten darf. Eine neue gemeinsame Benutzerverwaltung für alle Erben ist mit diesem Angebot nicht automatisch zugesagt.
Der Ablauf bis zur Objektabrechnung
Die erste Immobilienfrage besprechen
Sie schildern das Objekt, Ihre Rolle und den Stand der Entscheidung. Eine erste Anfrage ist auch möglich, wenn noch nicht alle Fragen geklärt sind. Wir erläutern das Vorgehen; die Anfrage selbst erteilt noch keinen Arbeits- oder Verkaufsauftrag.
Besichtigen und den Umfang prüfen
Nach geklärtem Zugang prüfen wir Zustand, vorhandene Unterlagen und mögliche Arbeiten. Wir legen die Annahmen für den Vergleich und die offenen Punkte dar. Falls zusätzliche fachliche Abklärungen nötig sind, werden diese vor einer entsprechenden Entscheidung benannt.
Gemeinsam freigeben und schriftlich vereinbaren
Die berechtigte Eigentümerseite oder Vertretung entscheidet über den Auftrag. Basiswert, Materialbudget, Arbeiten, Zugang, Änderungen, Abnahme und die Abrechnung bei abweichendem Verlauf werden festgehalten. Ein separater Verkauf bleibt eine eigene Entscheidung.
Die vereinbarten Arbeiten ausführen
IMLU realisiert die freigegebene Aufwertung und stellt die vereinbarten Statusinformationen bereit. Betroffene Räume und persönliche Gegenstände werden entsprechend dem abgestimmten Ablauf behandelt. Für jede aufgewertete Wohnung bereiten wir das vereinbarte PINNEX-Startpaket vor.
Verkaufen und den Objektteil abrechnen
Der beauftragte Verkäufer führt den Verkauf. Materialien, ein positiver Mehrerlös und separate Honorare werden nach den Vereinbarungen nachvollziehbar abgerechnet. Die interne Erbteilung und die Auszahlung an einzelne Beteiligte folgen Ihrer eigenen rechtlichen und finanziellen Regelung.
Fragen von Erbengemeinschaften
Können wir zunächst nur prüfen lassen, ob die Immobilie geeignet ist
Ja. Die erste Potenzialprüfung ist kostenlos und unverbindlich. Für die weitere Planung klären wir Zustand, Zugang, Unterlagen und den möglichen Arbeitsumfang. Eine Aufwertung wird erst nach dem entsprechenden Auftrag begonnen.
Können wir anfragen, bevor sich alle Erben für den Verkauf entschieden haben
Sie können das Vorgehen zunächst kennenlernen und allgemeine Objektangaben besprechen. Daraus entsteht keine automatische Freigabe. Wer den Zugang und spätere Aufträge genehmigen darf, wird vor den jeweiligen Schritten geklärt.
Kann eine Kontaktperson alles für die Gemeinschaft entscheiden
Eine Kontaktperson kann Rückfragen bündeln und Unterlagen im vereinbarten Umfang erhalten. Ob sie verbindlich handeln darf, hängt von der konkreten Berechtigung ab und wird separat geklärt. Die Benennung als Kontaktperson ersetzt diese Berechtigung nicht.
Arbeitet IMLU auch mit einer Willensvollstreckung oder unserer Beratung zusammen
Ja, der Immobilienablauf kann mit der zuständigen berechtigten Person und Ihrer Fachberatung abgestimmt werden. Wir klären, welche Objektinformationen benötigt und geteilt werden. Deren eigene Aufgaben und Honorare bleiben gesondert geregelt.
Müssen wir die Renovation zuerst bezahlen
Für den vereinbarten IMLU-Aufwertungsumfang sieht Fix & Share keinen vorgängigen Beitrag der Eigentümerseite vor. Die Materialien werden später nach der Vereinbarung zurückgeführt; ein positiver teilbarer Mehrerlös wird aufgeteilt. Andere Nachlass-, Objekt- und Verkaufskosten sind damit nicht automatisch finanziert.
Was bedeutet 50/50 für uns als Erben
Die 50/50 beziehen sich auf den positiven teilbaren Mehrerlös zwischen IMLU und der gesamten Eigentümerseite. Sie sind keine Aussage über gleiche Erbquoten oder eine hälftige Verteilung unter Familienmitgliedern. Wie der Eigentümererlös intern verteilt wird, regeln Sie gesondert.
Wird die Arbeit von IMLU zusätzlich vor der Aufteilung abgezogen
Nein. In der beschriebenen positiven Rechnung werden Verkaufspreis, vereinbarter Basiswert und rückzahlbare Materialien berücksichtigt. IMLU deckt seine Arbeitskosten aus seinem eigenen Anteil. Separate Verkaufshonorare und weitere Kosten sind eigene Positionen.
Wie wird der Basiswert bestimmt
Er wird für das konkrete Projekt geprüft und vor Beginn schriftlich vereinbart. Die verwendeten Annahmen und verfügbaren Objektinformationen werden besprochen. Der Basiswert ist keine garantierte Auszahlung und nicht automatisch ein Steuer- oder Bankwert.
Müssen wir auch den Verkauf an IMLU geben
Nein. Ein bestehender Makler kann zuständig bleiben. Der zusätzliche Satz von 1.5% gilt nur für ein separat erteiltes IMLU-Verkaufsmandat. Bei einem anderen Verkäufer wird dessen tatsächlich vereinbartes Honorar angesetzt.
Was passiert ohne positiven Mehrerlös oder ohne Verkauf
Bei einem Ergebnis von null oder einem Fehlbetrag wird die positive 50/50-Aufteilung nicht angewandt. Diese Situationen und ein möglicher Abbruch müssen vor Beginn vertraglich geregelt sein. Die Beispielrechnung verspricht dafür keine bestimmte Auszahlung oder Übernahme aller Verluste.
Müssen wir das Haus vorher vollständig räumen
Das hängt vom freigegebenen Arbeitsumfang ab. Wir legen fest, welche Räume zugänglich sein müssen und welche Ausstattung bleibt. Räumung, Transport oder Lagerung werden separat vereinbart; die Verteilung persönlicher Gegenstände bleibt bei den berechtigten Personen.
Wie lange dauern Renovation und Verkauf
Für die Renovation planen wir mindestens einen Monat. Umfang, Zustand und Lieferungen bestimmen die tatsächliche Dauer. Räumung, weitere Abklärungen und Vermarktung werden separat geplant. Einen bestimmten Verkaufstermin garantieren wir nicht.
Eignet sich das Modell, wenn jemand die Immobilie selbst übernimmt
Das dargestellte Modell bezieht sich auf eine Aufwertung mit vereinbartem Verkauf. Eine interne Übernahme, weitere Eigennutzung oder Vermietung braucht eine gesonderte Prüfung und Vereinbarung. Die Beispielrechnung bestimmt weder einen Auskaufpreis noch die Ansprüche anderer Erben.
Welche Unterlagen erhalten wir über PINNEX
Vorgesehen sind ein Startpaket pro aufgewerteter Wohnung, Objekt-QR, objektspezifischer PIN und die vereinbarten Objektunterlagen. Welche Personen Zugriff erhalten, welche Informationen für Käufer freigegeben werden und wie die Übergabe erfolgt, wird für das Projekt festgelegt.
Prüfen Sie auch Objekte ausserhalb des Kantons Luzern
Ja. Von Malters aus betreuen wir geeignete Projekte in Luzern, Uri, Schwyz, Obwalden, Nidwalden und Zug. Unsere Regionen zeigen den geografischen Rahmen. Ob Objekt, Umfang und gewünschter Zeitraum passen, klären wir vor einer Vereinbarung.
Weiterführender Ratgeber zur geerbten Immobilie
Unser Ratgeber ergänzt die Objektprüfung um Fragen zur gemeinsamen Planung und Vorbereitung des Verkaufs. Die konkrete IMLU-Leistung und Ihre Anfrage bleiben auf dieser Seite.
Ihre geerbte Immobilie besprechen
Kacper Ruta ist Ihr Ansprechpartner bei IMLU. Beschreiben Sie kurz die Immobilie und was Sie klären möchten. Für die erste Kontaktaufnahme benötigen wir weder eine Firmenbezeichnung noch den vollständigen Nachlass.
Kacper Ruta · IMLU · Werkstrasse 11, 6102 Malters