IMLU · GEWERBE · RECHTSANWÄLTE UND NACHLASSBERATUNG
Immobilien im Nachlass: Aufwertung mit einer klaren Entscheidungsgrundlage
IMLU prüft geeignete Wohnimmobilien, entwickelt einen begrenzten Aufwertungsplan und finanziert die vereinbarten Arbeiten vor.
Ein geerbtes Haus ist oft der grösste Vermögenswert im Nachlass. Zugleich stehen Fragen im Raum: Im heutigen Zustand verkaufen oder zuerst aufwerten? Welche Arbeiten lohnen eine nähere Prüfung? Wer entscheidet, und wie lässt sich das Ergebnis nachvollziehbar abrechnen?
Ihre Kanzlei oder Nachlassberatung erhält die Projektunterlagen für ihre eigene Beurteilung. Die rechtliche Begleitung und die Entscheidung über den Nachlass bleiben bei den dafür zuständigen Personen.
Eine prüfbare Alternative für Ihre Mandantschaft
Sie brauchen eine Einschätzung, mit der sich eine Entscheidung begründen lässt. Dazu gehören der Zustand der Immobilie, ein realistischer Arbeitsumfang, die Annahmen zum Verkauf und ein vollständiger Blick auf die noch zu berücksichtigenden Kosten.
Zwei Wege mit denselben Massstäben vergleichen
Wir betrachten den Verkauf im bestehenden Zustand und die Variante nach einer gezielten Aufwertung. Materialkosten, Erlösbeteiligung, Verkaufshonorar und weitere bekannte Ausgaben werden dabei getrennt dargestellt. Ein höherer Kaufpreis allein sagt noch nicht, welche Variante für die Eigentümerschaft wirtschaftlich günstiger ist.
Eine Aufwertung ohne vorgängigen Renovationsbeitrag prüfen
Für ein geeignetes, schriftlich vereinbartes Projekt finanziert IMLU die Aufwertung vor. Die Eigentümerschaft muss die dafür vereinbarten Arbeiten nicht vorab bezahlen. Die Rückzahlung der Materialien und die Beteiligung am möglichen Mehrerlös gehören zur späteren Projektabrechnung. Andere Nachlass-, Beratungs- oder Verkaufskosten werden dadurch nicht automatisch abgedeckt.
Das Immobilienprojekt sauber abgrenzen
Sie erhalten einen definierten Umfang, nachvollziehbare Freigaben und projektbezogene Unterlagen. Das erleichtert die Einordnung in Ihr bestehendes Mandat. Ihre Empfehlung richtet sich nach Ihrer Mandantschaft und den konkreten Umständen; ein Kontakt mit IMLU begründet keine Verpflichtung, einen Auftrag zu erteilen.
Nach der Aufwertung geordnet übergeben
Die vereinbarten Arbeiten werden dokumentiert. Für jede im Projekt aufgewertete Wohnung gehört ein PINNEX-Startpaket dazu. Welche Objektunterlagen für die Beratung, Vermarktung oder spätere Übergabe bereitgestellt werden, legen wir vorab fest.
Bei welchen Nachlassimmobilien eine Prüfung sinnvoll ist
Eine leer stehende Wohnung mit überschaubarem Erneuerungsbedarf
Die Wohnung ist grundsätzlich nutzbar, wirkt aber durch abgenutzte Oberflächen, alte Bodenbeläge oder kleinere Mängel ungepflegt. Wir prüfen, ob ein begrenztes Massnahmenpaket vor dem Verkauf wirtschaftlich sinnvoll erscheint. Zustand, Zugang und vorhandene Unterlagen bilden den Ausgangspunkt.
Ein Haus, bei dem unterschiedliche Verkaufswege diskutiert werden
Ein Teil der Beteiligten bevorzugt den unmittelbaren Verkauf, andere möchten zuerst investieren. Ein schriftlicher Vorschlag macht Umfang, Kostenannahmen und Zeitbedarf vergleichbar. Die Abstimmung oder Lösung eines Erbstreits bleibt Aufgabe der Beteiligten und ihrer beauftragten Beratung; IMLU liefert den Beitrag zur Immobilie.
Ein Objekt unter Willensvollstreckung oder geregelter Vertretung
Eine zuständige Person organisiert die nächsten Schritte und braucht einen nachvollziehbaren Vorschlag für die Immobilie. Wir stimmen Besichtigung, Freigaben, Statusberichte und Projektabrechnung mit ihr ab. Welche Befugnisse bestehen und welche weiteren Zustimmungen erforderlich sind, wird für den konkreten Fall geklärt.
Eine Immobilie, deren Beteiligte nicht vor Ort wohnen
Verteilte Wohnorte erschweren die Besichtigung und Abstimmung. Vereinbarte Zustandsbilder, ein klarer Arbeitsumfang und dokumentierte Änderungen können gemeinsame Besprechungen erleichtern. Fotos oder ein 360°-Rundgang ersetzen weder eine technische Prüfung noch die rechtliche Beurteilung.
Ein erheblicher baulicher Schaden, fehlender Zugang, ungeklärte Freigaben oder ein zwingender kurzer Verkaufstermin können gegen diesen Weg sprechen. Für die Renovation planen wir mindestens einen Monat. Vorbereitung, erforderliche Abklärungen und der anschliessende Verkauf brauchen zusätzlich Zeit.
Für die Sicht der Eigentümerschaft erläutern wir die Entscheidung auch auf der Seite Erbengemeinschaften.
Was wir vor einem Projekt klären
Die erste Anfrage kann anonymisiert erfolgen. Für eine Einschätzung genügen zunächst Gemeinde, Objektart, ungefährer Zustand und die Frage, die Sie zur Immobilie prüfen möchten.
Bei weitergehendem Interesse vereinbaren wir den Zugang und die zulässige Weitergabe der benötigten Objektinformationen. Eine verbindliche Projektvereinbarung entsteht erst, wenn die entscheidungsberechtigten Personen feststehen und die Freigaben vorliegen.
Die Projektgrundlage umfasst insbesondere:
- den dokumentierten Ausgangszustand und den schriftlich vereinbarten Basiswert;
- die Massnahmen, ihre Grenzen und den Umgang mit zusätzlichen Arbeiten;
- das Materialbudget, die rückzahlbaren Positionen und deren Belege;
- Zugang, Nutzung, notwendige Abklärungen und allfällige Bewilligungen;
- den Zeitplan, die Abnahme und die vorgesehenen Statusinformationen;
- den Verkaufsweg, bestehende Mandate und separat anfallende Honorare;
- die Regeln für Abbruch, ausbleibenden Verkauf oder fehlenden positiven Mehrerlös;
- Empfänger, Freigaben und Übergabe der Objektunterlagen.
Der Basiswert ist eine vor Projektbeginn vereinbarte Bezugsgrösse auf Grundlage der Beurteilung des bestehenden Objekts. Er ist weder eine garantierte Auszahlung noch automatisch eine unabhängige Bank- oder Verkehrswertschätzung. Falls Ihr Mandat eine zusätzliche Bewertung erfordert, wird diese gesondert veranlasst und eingeordnet.
Beispiel: die Immobilie und die Beratung getrennt rechnen
Die Zahlen sind frei gewählte Annahmen für ein einzelnes Wohnobjekt. Sie beschreiben weder einen abgeschlossenen IMLU-Fall noch eine Bewertung oder Preisprognose. Im Beispiel trägt die Eigentümerschaft das separate Verkaufshonorar nach der Erlösaufteilung.
Aufwertung und Objekterlös
| Position | Betrag in CHF |
|---|---|
| Vereinbarter Wert vor der Aufwertung | 920’000 |
| Angenommener beurkundeter Verkaufspreis danach | 1’110’000 |
| Rückzahlbare Materialkosten | 32’000 |
| Teilbarer positiver Mehrerlös | 158’000 |
| 50% für die Eigentümerschaft | 79’000 |
| 50% für IMLU | 79’000 |
| Objekterlös der Eigentümerschaft vor weiteren Honoraren | 999’000 |
| Zusätzliches IMLU-Verkaufshonorar: 1.5% von 1’110’000 | −16’650 |
| Objekterlös nach diesem Verkaufshonorar | 982’350 |
| Unterschied zum Basiswert ohne Verkaufskosten | +62’350 |
Die Zahlungsaufteilung vor dem Verkaufshonorar ist nachvollziehbar: CHF 999’000 für die Eigentümerschaft, CHF 32’000 Materialrückzahlung und CHF 79’000 IMLU-Anteil ergeben zusammen den angenommenen Kaufpreis von CHF 1’110’000. Bei angenommenen eigenen Arbeitskosten von CHF 28’000 verbleiben IMLU aus dem Anteil CHF 51’000 vor weiteren Projekt-, Finanzierungs-, Betriebs- und Steuerkosten. Die Materialrückzahlung ist kein zusätzlicher Gewinn.
Ein Vergleich mit gleichen Verkaufskosten: Ein Verkauf zum Basiswert von CHF 920’000 ergäbe nach einem ebenfalls angenommenen Honorar von 1.5% CHF 906’200. Gegenüber diesem Vergleichsbetrag liegen die CHF 982’350 um CHF 76’150 höher. CHF 62’350 bezeichnet dagegen den Unterschied zum Basiswert vor Verkaufskosten. Diese zwei Aussagen verwenden unterschiedliche Vergleichsgrundlagen.
Alle Beträge stehen vor zusätzlich geschuldeter MWST, Steuern, Beratungshonoraren, Notariats- und Grundbuchkosten, Hypothekenrückzahlungen, allfälligen Vorfälligkeitskosten und weiteren vereinbarten Ausgaben. Der Objekterlös ist deshalb keine Aussage über frei verfügbares Geld oder den Auszahlungsanspruch einzelner Erben.
Welche Rolle der erzielte Kaufpreis spielt
Für diese drei positiven Varianten bleiben Basiswert und Materialien gleich. Das angenommene separate IMLU-Verkaufshonorar beträgt jeweils 1.5% des Kaufpreises; zusätzliche Beratungskosten sind noch nicht enthalten.
| Angenommener Kaufpreis CHF | Teilbarer Mehrerlös CHF | Anteil Eigentümerschaft CHF | Objekterlös nach Verkaufshonorar CHF |
|---|---|---|---|
| 1’020’000 | 68’000 | 34’000 | 938’700 |
| 1’065’000 | 113’000 | 56’500 | 960’525 |
| 1’110’000 | 158’000 | 79’000 | 982’350 |
Bei CHF 952’000 wäre der teilbare Mehrerlös null; bei CHF 940’000 ergäbe die Rechnung −CHF 12’000. Dann greift die positive 50/50-Rechnung nicht. Wie Materialien, bereits erbrachte Arbeiten und ein Abbruch oder ausbleibender Verkauf behandelt werden, muss vor Beginn schriftlich vereinbart sein. Aus dem Basiswert folgt keine garantierte Mindestauszahlung.
Ein zusätzlich beauftragter Beratungsumfang
Eine Kanzlei kann im Zusammenhang mit dem Projekt Leistungen für ihre Mandantschaft erbringen, sofern diese beauftragt sind und nicht bereits vom bestehenden Mandat umfasst werden. Das eigene Honorar folgt dieser Mandatsvereinbarung. Die Kooperation mit IMLU löst keine automatische Vermittlungsvergütung oder Beteiligung am IMLU-Anteil aus.
Dieses Rechenbeispiel nimmt zusätzliche 10 Stunden zu frei gewählten CHF 280 pro Stunde an. Das ist weder ein Anwaltstarif noch eine Empfehlung oder ein zugesichertes Mandatsvolumen.
| Angenommene zusätzliche Leistung | Stunden | Honorar in CHF |
|---|---|---|
| Prüfung der für das Projekt relevanten Zuständigkeiten und Unterlagen | 3 | 840 |
| Prüfung der Aufwertungs- und Abrechnungsvereinbarung | 2 | 560 |
| Besprechung der Varianten mit der Mandantschaft | 2,5 | 700 |
| Prüfung der projektbezogenen Schlussabrechnung | 2,5 | 700 |
| Gesamtes zusätzliches Mandat | 10 | 2’800 |
Wenn im Beispiel auch diese CHF 2’800 von der Eigentümerschaft getragen werden, verbleiben aus CHF 982’350 noch CHF 979’550 vor den übrigen genannten Kosten. Der Unterschied zum Basiswert ohne Verkaufskosten beträgt dann CHF 59’550. Das Kanzleihonorar ist Umsatz für tatsächlich beauftragte Arbeit, kein ausgewiesener Kanzleigewinn.
PINNEX: Objektunterlagen mit festgelegtem Empfängerkreis
Zum Projekt gehört ein PINNEX-Startpaket für jede aufgewertete Wohnung. Ein objektbezogener QR-Code und ein objektspezifischer PIN führen zu den dafür freigegebenen Unterlagen. Umfang, Zugänge, Übergabe und allfällige spätere Betriebskosten werden projektbezogen vereinbart.
Für ein Nachlassprojekt können die vereinbarten Inhalte etwa sein:
- datierte Zustandsbilder vor der Aufwertung;
- freigegebener Massnahmenumfang und dokumentierte Änderungen;
- relevante Angaben zu den ausgeführten Arbeiten und verwendeten Materialien;
- vereinbarte Belege und Unterlagen zur Projektabrechnung;
- freigegebene Fotos oder Rundgänge für die Vermarktung;
- vereinbarte Hinweise und Dokumente für die spätere Objektübergabe.
Vor der Übergabe legen die zuständigen Personen fest, welche Unterlagen für welchen Empfängerkreis freigegeben werden. Interne Projektabrechnungen bleiben ausserhalb des Käuferdossiers und werden bei Bedarf separat an Berechtigte übergeben. Testamente, Erbquoten, Streitakten, Ausweiskopien und vertrauliche Kanzleikorrespondenz gehören nicht in das zur Vermarktung freigegebene Objektdossier.
PINNEX unterstützt die vereinbarte Dokumentation. Es ersetzt weder die Kanzleiakte noch eine vollständige technische Prüfung oder die vorgeschriebenen Verkaufsunterlagen. Eine dauerhafte kostenlose Bereitstellung und eine automatische Verbindung mit Kanzleisoftware sind damit nicht zugesagt.
Fotos, 360°-Aufnahmen und geeignete Aussenaufnahmen können Bestandteil der vereinbarten Präsentation sein. Nutzung und Veröffentlichung werden freigegeben; Drohnenaufnahmen hängen zusätzlich von der konkreten Durchführbarkeit und den erforderlichen Voraussetzungen ab.
Zusammenarbeit mit geklärten Zuständigkeiten
| Rolle | Aufgabe im abgestimmten Projekt |
|---|---|
| Befugte Personen | Beauftragen das Projekt und erteilen die erforderlichen Freigaben im Rahmen ihrer Befugnisse. |
| Kanzlei oder Nachlassberatung | Begleitet ihre Mandantschaft innerhalb des eigenen Mandats; rechtliche Prüfungen erfolgen durch die dafür beauftragte qualifizierte Beratung. |
| IMLU | Prüft das Aufwertungspotenzial, beschreibt und realisiert die vereinbarten Arbeiten, dokumentiert den Umfang und stellt die Projektabrechnung bereit. |
| Beauftragter Verkäufer | Führt die Vermarktung und den Verkauf gemäss separatem Mandat; Medien und Kommunikation werden abgestimmt. |
| Zuständige Urkundsperson und weitere Fachstellen | Übernehmen ihre Aufgaben im konkreten Verkauf oder in den erforderlichen Abklärungen. |
1. Die Frage zum Objekt eingrenzen
Wir besprechen, ob es um eine allgemeine Kooperation oder eine konkrete Immobilie geht. Ein erster Überblick ohne identifizierende Falldaten reicht für den Einstieg. Bereits bestehende Beratungs-, Verwaltungs- und Verkaufsmandate werden bei der weiteren Planung berücksichtigt.
2. Besichtigen und einen Vorschlag erstellen
Nach geklärtem Zugang beurteilen wir Zustand und möglichen Umfang. Sie erhalten einen projektbezogenen Vorschlag mit Basiswertannahme, Materialien, Massnahmen, Zeitbedarf und Rechenvarianten. Offene technische oder rechtliche Punkte werden als solche benannt.
3. Entscheiden und schriftlich freigeben
Die zuständigen Personen beurteilen den Vorschlag, gegebenenfalls mit ihrer Beratung. Befugnisse, Verträge, Kosten und Regeln für einen abweichenden Verlauf werden vor Beginn geklärt. Zusätzliche Arbeiten brauchen die vereinbarte Freigabe.
4. Aufwerten und dokumentieren
IMLU führt die vereinbarte Aufwertung aus und stellt die festgelegten Statusinformationen bereit. Für die Renovation planen wir mindestens einen Monat; Zustand, Umfang und Lieferungen beeinflussen die konkrete Dauer. Dokumentation, Abnahme und Verkaufsunterlagen werden abgestimmt.
5. Verkaufen und getrennt abrechnen
Der beauftragte Verkäufer führt den Verkauf. IMLU stellt die Belege und Projektabrechnung gemäss Vereinbarung bereit. Verkaufs- und Beratungshonorare bleiben getrennte Positionen. Die weitere Nachlassabwicklung und die Zuordnung zu einzelnen Berechtigten erfolgen durch die zuständigen Personen.
Fragen aus Kanzleien und Nachlassberatungen
Können wir zunächst ohne konkretes Objekt über eine Kooperation sprechen?
Ja. Wir können zuerst Zuständigkeiten, geeignete Objektarten, Unterlagen und den Ablauf klären. Für diese Anfrage brauchen Sie keine Immobilie anzugeben.
Welche Angaben genügen für eine erste Objektanfrage?
Gemeinde, Objektart, ungefährer Zustand und Ihre Fragestellung. Beschreiben Sie den Fall zunächst ohne Namen der Erblasser oder Erben, genaue Objektadresse oder vertrauliche Mandatsunterlagen.
Wer darf die Aufwertung beauftragen?
Das wird anhand der konkreten Eigentums- und Vertretungsverhältnisse geklärt. Die blosse Beteiligung an einer Erbengemeinschaft oder die Betreuung eines Mandats genügt nicht als Projektfreigabe. IMLU beginnt erst nach Klärung und den erforderlichen Zustimmungen.
Können wir als Willensvollstrecker mit IMLU arbeiten?
Ja, wenn die Zusammenarbeit und die erforderlichen Entscheidungen durch Ihre konkreten Befugnisse gedeckt sind. Zugriff, Freigaben, Umfang und Berichtswesen werden entsprechend vereinbart; eine pauschale Vollmacht wird nicht vorausgesetzt.
Übernimmt IMLU die erbrechtliche Beratung?
Die IMLU-Leistung umfasst das vereinbarte Immobilienprojekt. Erbquoten, Rechtsstreitigkeiten, Vertretungsbefugnisse und steuerliche Fragen beurteilt die jeweils beauftragte qualifizierte Beratung im eigenen Mandat.
Muss die Immobilie auch über IMLU verkauft werden?
Der Verkaufsweg wird separat abgestimmt. Ein bestehender Makler kann sein Mandat weiterführen. Die zusätzlichen 1.5% gelten nur für ein eigenes, separat erteiltes IMLU-Verkaufsmandat.
Ist der Basiswert eine garantierte Auszahlung?
Er ist die schriftlich vereinbarte Bezugsgrösse für das Modell. Er garantiert weder einen Kaufpreis noch einen bestimmten Betrag für die Eigentümerschaft oder einzelne Erben.
Wie werden Material- und Arbeitskosten behandelt?
Vereinbarte, belegte Materialkosten werden gemäss Projektvereinbarung vor dem positiven 50/50-Schritt zurückgezahlt. Die Arbeitskosten der Aufwertung trägt IMLU aus dem eigenen Anteil. Sie werden nicht ein zweites Mal vor der Aufteilung abgezogen.
Was geschieht, wenn kein positiver Mehrerlös entsteht?
Für diesen Fall müssen vor Beginn eigene Regeln vereinbart werden. Die positive Beispielrechnung kann nicht unverändert angewendet werden. Dasselbe gilt für einen Abbruch oder einen ausbleibenden Verkauf.
Bekommt unsere Kanzlei eine Vermittlungsvergütung?
Die hier beschriebene Kooperation sieht keine automatische Vermittlungsvergütung oder Beteiligung am IMLU-Anteil vor. Ihr Honorar stammt aus tatsächlich beauftragten Leistungen innerhalb Ihrer eigenen Mandatsvereinbarung.
Ersetzt PINNEX unsere Kanzleiakte?
PINNEX dient den vereinbarten Objekt- und Projektunterlagen. Die Kanzleiakte und vertrauliche Nachlassunterlagen bleiben im dafür vorgesehenen Umgang Ihrer Beratung. Empfänger und Übergabe werden pro Projekt festgelegt.
Sind alle Unterlagen für Kaufinteressenten sichtbar?
Die für die Vermarktung freigegebenen Inhalte werden gesondert bestimmt. Interne Abrechnungen und vertrauliche Nachlass- oder Mandatsinformationen gehören nicht automatisch dazu.
Wie lange dauert ein Projekt?
Für die Renovation planen wir mindestens einen Monat. Vorbereitungen, Abklärungen, Lieferungen und der tatsächliche Arbeitsumfang beeinflussen den Ablauf. Die anschliessende Verkaufsdauer wird separat betrachtet und nicht garantiert.
Gilt das Angebot auch für vermietete oder bewohnte Immobilien?
Solche Objekte brauchen eine gesonderte Prüfung von Zugang, Nutzung, Umfang und Rahmenbedingungen. Eine Verkaufsvorbereitung setzt keine automatische Räumung, Kündigung oder Zustimmung der Bewohnenden voraus.
In welcher Region arbeitet IMLU?
Wir betreuen geeignete Projekte von Malters aus in den Kantonen Luzern, Uri, Schwyz, Obwalden, Nidwalden und Zug. Ob ein konkretes Objekt und sein Zeitrahmen zum Modell passen, prüfen wir vor einer Vereinbarung.
Kooperation oder anonymisiertes Objekt besprechen
Sie möchten den Ablauf kennenlernen oder für eine Nachlassimmobilie zwei Verkaufswege prüfen? Kacper Ruta ist Ihr Ansprechpartner bei IMLU. Beschreiben Sie zunächst die Frage, die Sie klären möchten.
Kacper Ruta · IMLU · Werkstrasse 11, 6102 Malters