IMLU · PRIVAT · UMZUG INS PFLEGEHEIM
Immobilie beim Umzug ins Pflegeheim verkaufen
Sie planen den Umzug in ein Pflegeheim und möchten klären, was mit Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus geschieht. IMLU prüft, ob eine gezielte Aufwertung vor dem Verkauf zum Objekt und zu Ihrem Zeitplan passt. Sie erhalten einen beschriebenen Arbeitsumfang und eine nachvollziehbare Kalkulation. Bei geeigneten Immobilien finanzieren wir die vereinbarten Arbeiten vor.
Die Immobilienentscheidung mit dem Umzug abstimmen
Zuerst klären, was mit dem Zuhause geschehen soll
Ein Umzug ins Pflegeheim legt für sich allein noch keinen Verkauf fest. Vielleicht lebt eine weitere Person in der Immobilie, Sie möchten zunächst vermieten oder die Entscheidung später treffen. Wir besprechen, welche Immobilienfrage Sie tatsächlich klären möchten und welcher Zugang zum Objekt möglich ist.
Das hier beschriebene Fix & Share Modell wird über einen vereinbarten Verkauf abgerechnet. Wenn Sie das Objekt behalten oder weiter vermieten möchten, brauchen allfällige Arbeiten eine eigene Leistungs- und Finanzierungsvereinbarung. Das Verkaufsszenario auf dieser Seite ist dafür keine automatische Zusage.
Verkauf im heutigen Zustand oder gezielte Aufwertung
Auch ein älteres Haus braucht vor einem Verkauf nicht zwingend eine umfassende Sanierung. Wir prüfen, welche Arbeiten für das konkrete Objekt sinnvoll erscheinen, was erhalten bleiben kann und welche technischen Fragen offen sind. Der Vorschlag enthält den Umfang, die Materialkosten und die Annahmen für den Verkauf.
Sie können diesen Vorschlag mit einem Verkauf im aktuellen Zustand vergleichen. Dabei zählen auch der zusätzliche Zeitbedarf und die laufenden Objektkosten. Die Entscheidung sollte zu Ihrem Bedarf an verfügbaren Mitteln passen. Ein höherer angenommener Verkaufspreis allein beantwortet diese Frage noch nicht.
Den Auszug und den Verkauf getrennt planen
Der Einzugstermin im Pflegeheim, die Übergabe der bisherigen Wohnung und der Immobilienverkauf sind unterschiedliche Termine. Für die Renovation planen wir mindestens einen Monat. Zustand, Umfang und Lieferungen bestimmen die tatsächliche Dauer; die anschliessende Verkaufszeit wird separat betrachtet und nicht garantiert.
Müssen Mittel früher verfügbar sein, gehört das gleich in die erste Besprechung. Die Vorfinanzierung unserer vereinbarten Arbeiten ersetzt keine Übergangsfinanzierung von Heimrechnungen, Hypotheken oder anderen laufenden Ausgaben. Passt der zusätzliche Zeitraum nicht, sollte ein Verkauf ohne diese Arbeiten als Variante geprüft werden.
Persönliche Gegenstände und Zugang vor den Arbeiten regeln
Wenn der Auszug noch bevorsteht
Wir stimmen den möglichen Arbeitsbeginn mit dem tatsächlich verfügbaren Zugang ab. Sie legen fest, welche Gegenstände mitgenommen, übergeben oder eingelagert werden und welche Ausstattung in der Immobilie bleibt. Für einen ersten Austausch genügt eine Beschreibung; persönliche Erinnerungsstücke müssen dafür nicht fotografiert oder bewertet werden.
Räumung, Transport und Lagerung werden mit den dafür beauftragten Personen oder Firmen gesondert vereinbart. IMLU legt mit der berechtigten Eigentümerseite fest, in welchem Zustand die Räume für die vereinbarten Arbeiten übergeben werden. Damit wird aus einem geplanten Auszug nicht versehentlich eine Freigabe zur vollständigen Räumung.
Wenn die Immobilie bereits frei ist
Nach der vereinbarten Besichtigung halten wir fest, welche Räume zugänglich sind, welche Gegenstände bleiben und wer Schlüssel übergibt. Bekannte Mängel und offene Fragen werden in die Prüfung aufgenommen. Eine leere Wohnung erleichtert den Zugang, sagt aber noch nichts darüber aus, ob das Projekt wirtschaftlich oder technisch geeignet ist.
Bleibt jemand im Haus oder bestehen Miet- beziehungsweise Nutzungsrechte, wird die verfügbare Arbeitsfläche konkret geklärt. Ein Umzug einer Person macht die ganze Immobilie nicht automatisch für Arbeiten verfügbar.
Ansprechpartner und Berechtigungen klären
Sie können selbst anfragen oder eine Angehörige beziehungsweise einen Angehörigen für den ersten Austausch hinzunehmen. Wir vereinbaren, wer Termine organisiert und welche Objektinformationen erhält. Die verbindlichen Entscheidungen über Zugang, Arbeiten und Verkauf treffen die jeweils berechtigten Personen.
Wer verbindlich vertreten darf, wird vor dem entsprechenden Projektschritt geklärt. Bei einer Beistandschaft kommt es auf die übertragenen Aufgaben und den konkreten Entscheid an. Die Stadt Luzern erläutert dazu die unterschiedlichen Formen und Aufgabenbereiche. Informationen zum Erwachsenenschutz.
IMLU übernimmt die vereinbarte Immobilienaufwertung und die abgestimmten Objektunterlagen. Rechtliche Vertretung, Sozialleistungen und persönliche Finanzplanung bleiben bei der dafür zuständigen Stelle oder Fachberatung. Für die erste Anfrage brauchen wir allgemeine Objektangaben und Ihre eigenen Kontaktdaten.
Welche Leistungen zum Objekt passen
Wir prüfen Wohnungen und Wohnhäuser, bei denen sich ein klarer Arbeitsumfang vor dem Verkauf vereinbaren lässt. Abgenutzte Böden, Wandflächen oder einzelne Elemente der Ausstattung können Anlass für eine gezielte Aufwertung sein. Welche Arbeiten tatsächlich enthalten sind, steht in der Offerte.
Die Projektgrundlage beschreibt den vereinbarten Basiswert, das Materialbudget, die vorgesehenen Arbeiten, den Zugang und die Abnahme. Änderungen werden vor der Ausführung abgestimmt. Werden zusätzliche fachliche Abklärungen oder Bewilligungen benötigt, werden diese als offene Voraussetzungen benannt.
Hilfreich sind vorhandene Grundrisse, ungefähre Fläche, der bekannte Zustand, Angaben zur aktuellen Nutzung und ein gewünschter Zeitrahmen. Weitere Hinweise stehen in unserem Beitrag Unterlagen für den Immobilienverkauf. Bestehende Verkaufs- oder Verwaltungsmandate werden berücksichtigt. Fehlende Unterlagen klären wir im weiteren Ablauf; sie müssen nicht durch Schätzungen oder private Akten im Erstkontakt ersetzt werden.
IMLU kann die vereinbarte Aufwertung realisieren, während ein bestehender Makler den Verkauf weiterführt. Eine Verkaufsbeauftragung von IMLU ist eine eigene Entscheidung und wird separat vereinbart.
Vorfinanzierung und Abrechnung verständlich machen
Die Immobilie bleibt bei der Eigentümerschaft. Bei geeigneten Projekten finanziert IMLU den vereinbarten Material- und Arbeitsumfang vor. Für diese Arbeiten sieht das Modell keinen vorgängigen Beitrag der Eigentümerseite vor. Die spätere Rückzahlung der vereinbarten Materialien und eine positive Erlösbeteiligung gehören zur Projektabrechnung.
Vor Beginn wird ein Basiswert schriftlich vereinbart. Er ist eine projektbezogene Bezugsgrösse und keine garantierte Auszahlung. Er entspricht auch nicht automatisch dem Steuerwert oder einer unabhängigen Bankbewertung.
Bei der Abrechnung des vereinbarten Verkaufs werden die dokumentierten rückzahlbaren Materialien berücksichtigt. Ein danach positiver teilbarer Mehrerlös wird 50/50 zwischen der Eigentümerseite und IMLU aufgeteilt.
Teilbarer Mehrerlös = Verkaufspreis − vereinbarter Basiswert − rückzahlbare Materialkosten
IMLU deckt seine Arbeitskosten aus seinem eigenen Anteil. Diese Kosten werden nicht ein zweites Mal vor der Aufteilung abgezogen. Die Materialrückzahlung ersetzt die Vorfinanzierung der Materialien und ist kein zusätzlicher Gewinn.
Ein zusätzlich erteilter IMLU-Verkaufsauftrag kostet 1.5% des beurkundeten Kaufpreises. Umfang, MWST-Behandlung und Fälligkeit werden im separaten Mandat festgehalten. Hat eine andere Verkaufsfirma den Auftrag, wird deren tatsächlich vereinbartes Honorar berücksichtigt; die IMLU-Verkaufsprovision kommt dafür nicht zusätzlich hinzu.
Beispielrechnung für die Eigentümerseite
Die folgenden Zahlen sind frei gewählte Annahmen für ein Wohnobjekt. Sie sind keine Bewertung Ihrer Immobilie, keine Prognose, keine Offerte und kein Ergebnis eines abgeschlossenen IMLU-Projekts. Sie zeigen den Immobilienerlös der gesamten Eigentümerseite vor weiteren Abzügen.
Wir nehmen CHF 730’000 als schriftlich vereinbarten Basiswert, CHF 880’000 als Verkaufspreis nach der Aufwertung und CHF 26’000 als rückzahlbare Materialien an. Im Beispiel ist zusätzlich der separate IMLU-Verkauf zu 1.5% gewählt. Dieses Verkaufshonorar trägt die Eigentümerseite nach der Aufteilung.
| Position | Betrag CHF |
|---|---|
| Vereinbarter Basiswert | 730’000 |
| Angenommener Verkaufspreis nach Aufwertung | 880’000 |
| Rückzahlung der vereinbarten Materialien | 26’000 |
| Positiver teilbarer Mehrerlös | 124’000 |
| Anteil der Eigentümerseite am Mehrerlös | 62’000 |
| Anteil von IMLU am Mehrerlös | 62’000 |
| Erlös der Eigentümerseite vor separaten Honoraren | 792’000 |
| Separates IMLU-Verkaufshonorar von 1.5% | 13’200 |
| Erlös der Eigentümerseite nach diesem Verkaufshonorar | 778’800 |
| Differenz zum Brutto-Basiswert | 48’800 |
Bei zusätzlich angenommenen eigenen Arbeitskosten von CHF 24’000 verbleiben IMLU von seinem Anteil CHF 38’000 vor Finanzierung, Betriebskosten, Steuern und weiteren Ausgaben. Diese interne Rechnung verändert den oben dargestellten Eigentümeranteil nicht.
Mit einem Verkauf ohne Aufwertung vergleichen
Für den Vergleich nehmen wir einen Verkauf im heutigen Zustand zum Basiswert von CHF 730’000 und ebenfalls 1.5% Verkaufshonorar an. Die vergleichbare Gebührenannahme macht den Unterschied lesbar. Beide Verkaufspreise sind Annahmen und müssen für ein reales Objekt gesondert beurteilt werden.
| Variante | Verkaufshonorar CHF | Erlös der Eigentümerseite CHF |
|---|---|---|
| Verkauf im aktuellen Zustand zu CHF 730’000 | 10’950 | 719’050 |
| Aufwertung mit Fix & Share und Verkauf zu CHF 880’000 | 13’200 | 778’800 |
| Rechnerische Differenz bei diesen Annahmen | — | 59’750 |
Die CHF 48’800 aus der ersten Tabelle vergleichen den Aufwertungsfall mit dem Brutto-Basiswert. Die CHF 59’750 vergleichen ihn mit dem Verkauf ohne Aufwertung nach gleichartig angenommenem Verkaufshonorar. Das sind unterschiedliche Vergleichsgrössen.
Alle Erlöse stehen vor zusätzlich geschuldeter MWST, Steuern, Beratung, Räumung, Umzug und Lagerung, Notariats- und Grundbuchkosten, Hypothekenrückzahlung, Vorfälligkeitskosten, laufenden Objektkosten und weiteren vereinbarten Ausgaben. Insbesondere die zusätzliche Dauer kann weitere laufende Kosten verursachen. Die Tabellen sind ein Vergleich des beschriebenen Modells und der Verkaufshonorare, keine vollständige persönliche Finanzplanung.
Andere Verkaufspreise verändern das Ergebnis
Basiswert CHF 730’000, Materialien CHF 26’000 und separates Verkaufshonorar von 1.5% bleiben hier gleich. Nur der angenommene Verkaufspreis verändert sich. Die zuvor genannten weiteren Abzüge bleiben auch in diesen Varianten offen.
| Verkaufspreis CHF | Teilbarer Mehrerlös CHF | Eigentümeranteil CHF | Erlös nach Verkaufshonorar CHF |
|---|---|---|---|
| 800’000 | 44’000 | 22’000 | 740’000 |
| 840’000 | 84’000 | 42’000 | 759’400 |
| 880’000 | 124’000 | 62’000 | 778’800 |
Bei CHF 756’000 Verkaufspreis ist der teilbare Mehrerlös null. Bei CHF 746’000 beträgt er minus CHF 10’000. Dann wird die positive Beispielaufteilung nicht angewandt. Fehlbetrag, ausbleibender Verkauf und Projektabbruch müssen vor Beginn schriftlich geregelt sein; die Beispielrechnung garantiert dafür keine Auszahlung des Basiswerts.
Auch das Materialbudget beeinflusst die Rechnung. Bei CHF 880’000 Verkaufspreis und CHF 36’000 statt CHF 26’000 rückzahlbaren Materialien wären CHF 114’000 teilbar. Nach dem angenommenen Verkaufshonorar verblieben der Eigentümerseite CHF 773’800, also CHF 5’000 weniger als im ersten Beispiel. Eine tatsächliche Änderung des Budgets braucht die vereinbarte Freigabe.
Immobilienerlös und persönliche Finanzierung getrennt prüfen
Der dargestellte Eigentümererlös ist nicht automatisch der Betrag, den Sie nach dem Verkauf frei einsetzen können. Hypothek, Steuern und weitere Verpflichtungen werden mit Ihren tatsächlichen Angaben berücksichtigt. Auch der Zeitpunkt der verfügbaren Mittel folgt dem konkreten Verkauf und seiner Abwicklung.
Wenn Ergänzungsleistungen relevant sind, gehört die Immobilienentscheidung in die individuelle Abklärung. Bei der EL-Berechnung werden anrechenbare Einnahmen und Vermögen berücksichtigt; wesentliche Veränderungen können die Berechnung beeinflussen. Die zuständige EL-Stelle prüft Ihre Situation. Informationen der AHV/IV zu Ergänzungsleistungen.
IMLU liefert Ihnen den vereinbarten Immobilienumfang und die dazugehörige Kalkulation als Grundlage für diese Gespräche. Eine Deckung bestimmter Pflegekosten, eine Anzahl finanzierter Heimmonate oder ein Anspruch auf Sozialleistungen lässt sich aus dem Beispiel nicht ableiten.
PINNEX für jede aufgewertete Wohnung
Für jede im Projekt aufgewertete Wohnung gehört ein PINNEX-Startpaket zum vorgesehenen Leistungsumfang. Ein objektbezogener QR-Code und ein objektspezifischer PIN führen zu den vereinbarten Objektinformationen. Einrichtung, berechtigte Empfänger, Übergabe und allfällige spätere Betriebskosten werden in der Offerte festgelegt.
Je nach Umfang werden vorhandene Pläne, freigegebene Arbeitsfotos, Beschreibungen, Materialbelege, Anleitungen und Garantieunterlagen dem Objekt zugeordnet. Sie können die vereinbarten Arbeiten anhand dieser Unterlagen nachvollziehen. Für Kaufinteressierte werden die dafür freigegebenen Objektinformationen vorbereitet.
Medizinische Unterlagen, persönliche Finanzakten und Dokumente zur Vertretung bleiben ausserhalb des Käuferdossiers. Welche Person welche Objektinformationen erhält, wird abgestimmt. So können die Unterlagen zur Wohnung übergeben werden, während private Informationen bei den zuständigen Personen bleiben.
Der Ablauf vom ersten Gespräch bis zum Verkauf
Die Immobilienfrage und den Zeitrahmen besprechen
Sie schildern die Wohnung oder das Haus, Ihre Rolle und den Stand der Entscheidung. Wir klären, ob eine Objektprüfung sinnvoll ist und welche Termine berücksichtigt werden müssen. Eine erste Anfrage ist auch möglich, bevor ein Verkauf beschlossen ist; sie erteilt noch keinen Arbeits- oder Verkaufsauftrag.
Zustand und Zugang prüfen
Nach geklärtem Zugang besichtigen wir die Immobilie. Wir prüfen mögliche Arbeiten, vorhandene Unterlagen und offene technische Punkte. Persönliche Gegenstände und die Nutzung der Räume werden in die Planung einbezogen, soweit dies für die vereinbarten Arbeiten erforderlich ist.
Umfang und Abrechnung schriftlich vereinbaren
Die berechtigte Eigentümerseite beziehungsweise Vertretung entscheidet über den Auftrag. Basiswert, Materialien, Arbeiten, Änderungen, Abnahme und die Behandlung eines abweichenden Projektverlaufs werden festgehalten. Ein separater Verkaufsauftrag bleibt eine eigene Vereinbarung.
Die freigegebenen Arbeiten realisieren
IMLU führt die vereinbarte Aufwertung aus und stellt die abgestimmten Statusinformationen bereit. Schlüssel, Zugang und Änderungen folgen dem vereinbarten Ablauf. Für jede aufgewertete Wohnung bereiten wir das PINNEX-Startpaket mit den vorgesehenen Unterlagen vor.
Den Immobilienverkauf und die Projektabrechnung abschliessen
Der beauftragte Verkäufer führt den Verkauf. Materialien, ein positiver Mehrerlös und separate Honorare werden nach den Vereinbarungen nachvollziehbar abgerechnet. Für Ihre persönliche Finanzplanung werden zusätzlich die tatsächlichen Verpflichtungen und der Zeitpunkt der verfügbaren Mittel berücksichtigt.
Fragen zum Immobilienverkauf beim Umzug ins Pflegeheim
Müssen wir die Immobilie wegen des Umzugs verkaufen
Der Umzug allein legt das weitere Vorgehen nicht fest. Sie können zunächst die Eigentumssituation, Nutzung und persönlichen Ziele klären. IMLU prüft eine mögliche Aufwertung für einen vorgesehenen Verkauf. Behalten oder Vermieten braucht eine gesonderte Entscheidung und für allfällige Arbeiten eine eigene Vereinbarung.
Können wir erst eine Einschätzung erhalten
Ja. Die erste Potenzialprüfung ist kostenlos und unverbindlich. Für eine konkrete Planung klären wir Zustand, Zugang und den möglichen Umfang. Verbindliche Arbeiten beginnen erst nach dem entsprechenden Auftrag.
Können Angehörige den ersten Kontakt übernehmen
Ja. Angehörige können eine allgemeine Immobilienfrage besprechen und Termine koordinieren. Wer Zugang, Arbeiten und Verkauf verbindlich freigeben darf, wird vor dem jeweiligen Schritt geklärt. Die Kontaktaufnahme ist dafür kein Nachweis einer Vertretungsbefugnis.
Was gilt wenn eine Beistandsperson beteiligt ist
Wir stimmen den Immobilienablauf mit der zuständigen berechtigten Person ab. Der konkrete Auftrag und die nötigen Freigaben richten sich nach der tatsächlichen Vertretungsbefugnis. Ein Rollenfeld im Formular ersetzt diese Klärung nicht.
Muss die Wohnung vorher vollständig geräumt werden
Das hängt vom Arbeitsumfang ab. Vor Beginn wird festgelegt, welche Räume zugänglich sein müssen und welche Ausstattung bleibt. Räumung, Transport und Lagerung werden separat vereinbart. Persönliche Gegenstände werden nach den Vorgaben der berechtigten Personen behandelt.
Was ist wenn eine weitere Person im Haus bleibt
Dann prüfen wir die tatsächliche Nutzung und den möglichen Zugang. Aus dem Umzug einer Person folgt keine Freigabe für das ganze Haus. Ob ein Verkauf oder eine Aufwertung zum Objekt passt, wird anhand dieser Situation geklärt.
Übernimmt IMLU die Kosten vor dem Verkauf
IMLU finanziert bei geeigneten Projekten die vereinbarten Materialien und Arbeiten vor. Materialien werden später nach der Vereinbarung zurückgeführt und ein positiver teilbarer Mehrerlös wird aufgeteilt. Heimkosten, Umzug und andere persönliche oder laufende Ausgaben gehören nicht automatisch zu dieser Vorfinanzierung.
Wird die Arbeit zusätzlich vor dem 50/50 Split abgezogen
Nein. In der positiven Beispielrechnung werden Verkaufspreis, vereinbarter Basiswert und rückzahlbare Materialien berücksichtigt. IMLU deckt seine Arbeitskosten aus seinem Anteil. Separate Verkaufs- und weitere Kosten bleiben eigene Positionen.
Muss IMLU auch den Verkauf übernehmen
Nein. Ein bestehender Makler kann den Verkauf weiterführen. Die zusätzlichen 1.5% gelten nur für ein separat erteiltes IMLU-Verkaufsmandat. Bei einer anderen Verkaufsfirma wird deren tatsächlich vereinbartes Honorar berücksichtigt.
Wie lange dauern die Arbeiten und der Verkauf
Für die Renovation planen wir mindestens einen Monat. Zustand, Umfang und Lieferungen bestimmen die tatsächliche Dauer. Die Verkaufszeit kommt separat hinzu und wird nicht garantiert. Ein früher benötigter Geldbetrag muss deshalb unabhängig vom angenommenen Verkaufsergebnis geplant werden.
Was passiert wenn der Verkauf keinen positiven Mehrerlös ergibt
Bei null oder einem Fehlbetrag wird die positive 50/50-Aufteilung nicht angewandt. Diese Situationen sowie ein ausbleibender Verkauf oder Abbruch werden vor Beginn vertraglich geregelt. Das Beispiel verspricht dafür keine bestimmte Auszahlung und keine Übernahme aller Verluste.
Ist der errechnete Erlös mein verfügbares Budget für das Pflegeheim
Die Zahlen zeigen den beschriebenen Immobilienerlös vor weiteren Abzügen. Hypothek, Steuern, weitere Kosten und der Zahlungszeitpunkt müssen mit Ihrer tatsächlichen Situation berücksichtigt werden. Das Beispiel berechnet weder einen persönlichen Pflegebedarf noch die finanzielle Reichweite eines Heimaufenthalts.
Garantiert ein Verkauf Ergänzungsleistungen
Nein. Das wird anhand Ihrer individuellen Situation durch die zuständige Stelle geprüft. IMLU kann die Immobilienkalkulation für diese Abklärung bereitstellen, sagt aber keinen Anspruch und keine bestimmte Sozialleistung zu.
Welche Unterlagen erhalten wir mit PINNEX
Vorgesehen sind ein Startpaket pro aufgewerteter Wohnung, Objekt-QR, objektspezifischer PIN und die vereinbarten Objektunterlagen. Umfang, Empfänger und Übergabe stehen in der Offerte. Private Gesundheits- oder Finanzunterlagen werden nicht Teil des Käuferdossiers.
Betreuen Sie auch Immobilien ausserhalb von Luzern
Ja. Von Malters aus prüfen wir geeignete Projekte in Luzern, Uri, Schwyz, Obwalden, Nidwalden und Zug. Ob Objekt, Umfang und Zeitrahmen passen, klären wir vor einer Vereinbarung.
Die Renovationsentscheidung weiter vorbereiten
Wenn Sie zunächst verstehen möchten, welche Arbeiten vor einem Verkauf sinnvoll sein können, hilft unser Ratgeber zum Verkauf einer Immobilie mit Renovationsbedarf. Die Prüfung Ihres Objekts und der passende Ablauf werden persönlich besprochen.
Ihre Immobilie und Ihren Zeitplan besprechen
Kacper Ruta ist Ihr Ansprechpartner bei IMLU. Beschreiben Sie kurz die Immobilie und welche Entscheidung Sie vorbereiten möchten. Für den ersten Kontakt genügen Ihre eigenen Kontaktdaten und allgemeine Angaben zum Objekt.
Kacper Ruta · IMLU · Werkstrasse 11, 6102 Malters