IMLU · GEWERBE · INVESTOREN UND IMMOBILIENGESELLSCHAFTEN
Immobilienaufwertung für Investoren und Immobiliengesellschaften
IMLU prüft geeignete Wohnimmobilien, definiert eine gezielte Aufwertung und finanziert die vereinbarten Arbeiten vor.
Sie möchten eine Wohnung oder ein Haus aus Ihrem Bestand verkaufen. Der Zustand passt zur bisherigen Nutzung, wirkt im Verkauf aber überholt. Bevor Sie weiteres Kapital einsetzen, brauchen Sie eine belastbare Projektgrundlage: Welche Arbeiten sind sinnvoll, wie werden sie finanziert und welcher Objekterlös verbleibt in unterschiedlichen Verkaufsszenarien?
Im Fix & Share-Modell werden die vereinbarten Materialien beim Verkauf zuerst zurückgezahlt. Ein positiver Mehrerlös wird anschliessend zu 50% Ihnen und zu 50% IMLU zugeordnet. Sie behalten das Eigentum und entscheiden über den Projektumfang.
Eine Entscheidung auf Objektebene
Eine Modernisierung ist eine zusätzliche wirtschaftliche Entscheidung. Für ein Verkaufsobjekt zählt, was nach Materialrückzahlung, Erlösbeteiligung, Verkaufshonorar und den weiteren Kosten auf Ihrer Seite verbleibt. Ein höherer Kaufpreis allein reicht als Begründung nicht aus.
Den Umfang auf den geplanten Verkauf ausrichten
Wir betrachten Zustand, Zielgruppe und vorhandene Objektunterlagen. Daraus entsteht ein begrenzter Vorschlag für die Verkaufsvorbereitung. Arbeiten mit unklarem Nutzen oder weitergehendem Abklärungsbedarf werden gesondert beurteilt, statt den Umfang automatisch zu erweitern.
Den Kapitalbedarf für die vereinbarten Arbeiten vorfinanzieren lassen
IMLU übernimmt die Vorfinanzierung des vereinbarten Aufwertungsumfangs. Dafür geben Sie im positiven Fall einen Anteil am teilbaren Mehrerlös ab. Ob dieser Weg für Sie passt, hängt von Ihrem Objekt, Ihrer verfügbaren Liquidität und der Alternative einer eigenen Finanzierung ab.
Freigaben und Veränderungen nachvollziehen
Basiswert, Massnahmen, Materialbudget, zusätzliche Arbeiten und Abnahme werden schriftlich festgehalten. Sie bestimmen, wer das Projekt freigibt und Änderungen genehmigen darf. Eine Besichtigung oder Anfrage ersetzt keine Beauftragung.
Den Verkauf mit dokumentierten Arbeiten vorbereiten
Zum vereinbarten Umfang gehören geordnete Projektunterlagen und ein PINNEX-Startpaket je aufgewerteter Wohnung. Welche Fotos, Beschreibungen, Belege und Übergabeinformationen verwendet werden, stimmen wir für das konkrete Objekt ab.
Welche Objekte wir prüfen
Eine einzelne Wohnung vor dem Verkauf
Eine Wohnung ist grundsätzlich nutzbar, weist aber abgenutzte Oberflächen, veraltete Bodenbeläge oder kleinere Mängel auf. Wir prüfen ein begrenztes Massnahmenpaket und stellen die Aufwertung dem Verkauf im bestehenden Zustand gegenüber.
Eine frei werdende Einheit im Bestand
Nach dem Ende einer Nutzung steht die Entscheidung zwischen Weitervermietung und Verkauf an. Das hier beschriebene Modell bezieht sich auf eine vereinbarte Aufwertung vor dem Verkauf. Eine Renovation zur weiteren Vermietung braucht eine eigene Beurteilung und Leistungsvereinbarung.
Ein Haus mit selektivem Erneuerungsbedarf
Bei einem Haus betrachten wir, welche Bereiche vor dem Verkauf gezielt bearbeitet werden können. Dach, Tragwerk, Haustechnik, Schadstoffe oder eine umfassende energetische Sanierung können zusätzliche Fachabklärungen und einen anderen Projektumfang erfordern. Sie sind nicht pauschal mit einer Verkaufsvorbereitung abgegolten.
Mehrere zum Verkauf vorgesehene Wohnungen
Bei mehreren Einheiten werden Zustand, Umfang und Rechnung je Wohnung geprüft. Danach stimmen wir die Reihenfolge und die verfügbare Ausführungskapazität ab. Eine identische Kalkulation für alle Einheiten oder eine parallele Umsetzung wird nicht vorausgesetzt.
Für eine erste Prüfung sind ein nachvollziehbarer Verkaufsplan, zugängliche Räume und geklärte Zuständigkeiten hilfreich. Bewohnte oder vermietete Objekte brauchen eine gesonderte Abstimmung der Arbeiten und des Zugangs. Erforderliche Zustimmungen oder Bewilligungen werden vor dem jeweiligen Eingriff geklärt.
Welche Arbeiten vor einem Verkauf typischerweise geprüft werden, erläutern wir im Beitrag Renovationen vor dem Immobilienverkauf.
Der Projektumfang vor Beginn
Die erste Potenzialeinschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Aus Gemeinde, Objektart, ungefährer Grösse, Zustand und Verkaufsabsicht lässt sich der nächste Prüfschritt ableiten. Für einen verbindlichen Vorschlag braucht es den abgestimmten Zugang und die erforderlichen Objektinformationen.
Wir halten insbesondere fest:
- den Ausgangszustand und den schriftlich vereinbarten Basiswert;
- die vorgesehenen Arbeiten und die ausdrücklich nicht enthaltenen Leistungen;
- die rückzahlbaren Materialien, das Budget und den Umgang mit Belegen;
- Zugang, Nutzung, Freigaben und notwendige Fachabklärungen;
- den Zeitplan, Statusinformationen und die Abnahme;
- den Verkaufsweg und bestehende Verkaufs- oder Verwaltungsmandate;
- den Umgang mit zusätzlichen Arbeiten und Kostenänderungen;
- die Regeln für fehlenden positiven Mehrerlös, Abbruch oder ausbleibenden Verkauf;
- Dokumentation, Empfänger und Übergabe der Objektunterlagen.
Der Basiswert wird vor Beginn auf Grundlage der Beurteilung des bestehenden Objekts schriftlich vereinbart. Er ist die Bezugsgrösse für das Projektmodell. Er entspricht nicht automatisch Ihrem Buchwert, Anschaffungspreis, steuerlichen Wert oder einer unabhängigen Bankbewertung. Eine erforderliche externe Bewertung wird separat eingeordnet.
Für die Renovation planen wir mindestens einen Monat. Umfang, Zustand und Lieferungen beeinflussen den konkreten Ablauf. Vorbereitung, allfällige Bewilligungen und der anschliessende Verkauf werden zusätzlich betrachtet; ein bestimmter Verkaufsabschluss wird nicht zugesagt.
Beispielrechnung für eine einzelne Wohnung
Alle Zahlen sind frei gewählte Annahmen. Sie beschreiben weder ein abgeschlossenes IMLU-Projekt noch eine Bewertung oder Verkaufspreisprognose. Das Beispiel nimmt ein zusätzliches IMLU-Verkaufsmandat an. Die Eigentümerschaft trägt dessen Honorar nach der Erlösaufteilung.
Die Projektabrechnung im positiven Fall
| Position | Betrag in CHF |
|---|---|
| Vereinbarter Wert vor der Aufwertung | 735’000 |
| Angenommener beurkundeter Verkaufspreis danach | 890’000 |
| Rückzahlbare Materialkosten | 27’000 |
| Teilbarer positiver Mehrerlös | 128’000 |
| Ihr Anteil von 50% | 64’000 |
| Anteil IMLU von 50% | 64’000 |
| Ihr Objekterlös vor separaten Honoraren | 799’000 |
| Separates IMLU-Verkaufshonorar von 1.5% | −13’350 |
| Ihr Objekterlös nach diesem Verkaufshonorar | 785’650 |
| Unterschied zum Basiswert vor Verkaufskosten | +50’650 |
Die Rechnung vor dem Verkaufshonorar geht auf: CHF 799’000 für Sie, CHF 27’000 Materialrückzahlung und CHF 64’000 IMLU-Anteil ergeben zusammen CHF 890’000. Bei angenommenen eigenen Arbeitskosten von CHF 25’000 verbleiben IMLU aus dem Anteil CHF 39’000 vor weiteren Projekt-, Finanzierungs-, Betriebs- und Steuerkosten.
Vergleich mit gleichen Verkaufskosten: Ein Verkauf zum Basiswert von CHF 735’000 ergäbe nach einem ebenfalls angenommenen Honorar von 1.5% CHF 723’975. Gegenüber diesem Betrag liegen die CHF 785’650 um CHF 61’675 höher. Die CHF 50’650 in der Tabelle vergleichen dagegen mit dem Basiswert vor Verkaufskosten.
Alle Objekterlöse stehen vor zusätzlich geschuldeter MWST, Steuern, Beratungs-, Notariats- und Grundbuchkosten, Hypothekenrückzahlungen, allfälligen Vorfälligkeitskosten, laufenden Objektkosten und weiteren vereinbarten Ausgaben. Die Zahlen sind kein ausgewiesener Unternehmensgewinn und keine Aussage über frei verfügbare Liquidität.
Verkauf ohne Arbeiten oder Aufwertung selbst finanzieren
Für einen fairen Vergleich setzen wir rechnerisch bei allen drei Wegen dieselben 1.5% Verkaufshonorar an. Das ist eine Vergleichsannahme, keine Zusage für ein fremdes Maklermandat. Der Verkauf nach Aufwertung wird in beiden Aufwertungsvarianten mit CHF 890’000 angenommen.
Für die eigene Finanzierung wählen wir zusätzlich zu CHF 27’000 Materialien frei angenommene Arbeitskosten von CHF 27’000. Zusammen sind das CHF 54’000 vorzufinanzierende Arbeiten. Diese Vergleichskosten sind kein eingeholtes Unternehmerangebot; die angenommenen internen IMLU-Arbeitskosten von CHF 25’000 sind eine andere Grösse.
Die selbst finanzierte Variante ergibt hier CHF 37’000 mehr Objekterlös als Fix & Share. Dafür setzen Sie im Vergleich CHF 54’000 für die Arbeiten ein und organisieren deren Finanzierung und Durchführung. Bei Fix & Share übernimmt IMLU die vereinbarte Vorfinanzierung und Realisierung gegen den Anteil am positiven Mehrerlös.
Welche Variante wirtschaftlich passt, hängt von tatsächlichen Angeboten, Finanzierung, Koordinationsaufwand und Verkaufsannahmen ab. Diese Gegenüberstellung berücksichtigt keine unterschiedlichen Zins-, Halte- oder Steuerkosten. Die Null in der Vorabspalte betrifft ausschliesslich die vereinbarten Aufwertungsarbeiten, nicht sämtliche Kosten eines Objekts oder Verkaufs.
Preis und Materialbudget verändern das Ergebnis
Ein Verkaufsprojekt lässt sich nicht allein mit einer Zielpreisannahme beurteilen. Für die folgenden positiven Varianten bleiben der Basiswert von CHF 735’000 und Materialien von CHF 27’000 gleich. Das separate Verkaufshonorar beträgt jeweils 1.5% des angenommenen Kaufpreises.
| Kaufpreis CHF | Teilbarer Mehrerlös CHF | Ihr 50%-Anteil CHF | Ihr Objekterlös CHF |
|---|---|---|---|
| 810’000 | 48’000 | 24’000 | 746’850 |
| 850’000 | 88’000 | 44’000 | 766’250 |
| 890’000 | 128’000 | 64’000 | 785’650 |
Der letzte Betrag steht jeweils nach diesem Verkaufshonorar und vor den weiteren genannten Kosten. Die Varianten zeigen die Rechenwirkung verschiedener Preise; sie sagen nicht, wie wahrscheinlich ein Preis ist.
Der Fall ohne positiven Mehrerlös
Bei einem Kaufpreis von CHF 762’000 wäre der teilbare Mehrerlös null. Bei CHF 750’000 ergäbe die Rechnung −CHF 12’000. In beiden Fällen kann die positive 50/50-Rechnung nicht fortgesetzt werden. Die Behandlung von Materialien, bereits erbrachten Arbeiten und einem abweichenden Verkaufsverlauf muss vor Beginn im Projektvertrag geklärt sein. Der Basiswert begründet keine garantierte Mindestauszahlung.
Zusätzliche Materialien brauchen eine neue Freigabe
Würden die rückzahlbaren Materialien im Beispiel mit unverändertem Kaufpreis von CHF 890’000 von CHF 27’000 auf CHF 37’000 steigen, fiele der teilbare Mehrerlös auf CHF 118’000. Ihr Anteil wäre CHF 59’000; nach demselben Verkaufshonorar verblieben CHF 780’650. Das sind CHF 5’000 weniger als in der Ausgangsrechnung.
Diese Änderung ist eine Rechenvariante, keine automatische Budgetüberschreitung. Zusätzliche Arbeiten und Materialien werden nach den vereinbarten Regeln geprüft und schriftlich freigegeben. Neue Annahmen gehören in eine aktualisierte Kalkulation.
PINNEX für jede aufgewertete Wohnung
Bei mehreren Einheiten müssen die Unterlagen zur richtigen Wohnung gehören. Deshalb ist ein PINNEX-Startpaket für jede im Projekt aufgewertete Wohnung Bestandteil des vorgesehenen Umfangs. Ein objektbezogener QR-Code und ein objektspezifischer PIN führen zu den dafür freigegebenen Objektinformationen.
Je nach vereinbartem Umfang können dazu gehören:
- datierte Bilder des Ausgangszustands und der ausgeführten Arbeiten;
- Beschreibung der freigegebenen Massnahmen und relevanten Änderungen;
- Angaben zu verwendeten Materialien und vorhandene Produktunterlagen;
- vereinbarte Belege, Anleitungen und vorhandene Garantiedokumente;
- vorhandene, zur Weitergabe freigegebene Pläne;
- freigegebene Fotos oder 360°-Aufnahmen für die Vermarktung;
- vereinbarte Informationen für die Objektübergabe.
Unterlagen für Ihre interne Beurteilung und Unterlagen für Kaufinteressenten werden gesondert bestimmt. Finanzierungsunterlagen, interne Kaufpreisannahmen und vertrauliche Mieter- oder Gesellschaftsdaten werden nicht automatisch Bestandteil des Käuferdossiers. Empfänger und der Weg der Übergabe werden pro Projekt vereinbart.
PINNEX unterstützt die geordnete Dokumentation und Übergabe. Der Umfang, die Einrichtung, Empfänger und allfällige spätere Betriebskosten werden im Angebot festgehalten. Eine automatische Verbindung mit Ihrer Verwaltungssoftware, eine vollständige technische Prüfung oder dauerhaft kostenlose Bereitstellung sind damit nicht zugesagt.
Geeignete Aussen- oder Drohnenaufnahmen können Teil der abgestimmten Präsentation sein. Zugang, Aufnahmen und Veröffentlichung werden freigegeben; die konkrete Durchführbarkeit und erforderlichen Voraussetzungen werden vorab berücksichtigt.
Zusammenarbeit mit Ihrer Objektorganisation
| Rolle | Aufgabe im abgestimmten Projekt |
|---|---|
| Eigentümerschaft / Gesellschaft | Bestimmt den Verkaufsweg, beauftragt den Umfang und benennt die befugten Personen für Freigaben. |
| IMLU | Prüft das Aufwertungspotenzial, finanziert und realisiert die vereinbarten Arbeiten, dokumentiert sie und erstellt die Projektabrechnung. |
| Verwaltung und beauftragte Fachberatung | Übernehmen Zugang, Objektinformationen oder fachliche Prüfungen gemäss ihrem jeweiligen Mandat. |
| Beauftragter Verkäufer | Führt Vermarktung und Verkauf gemäss separatem Auftrag; Unterlagen und Kommunikation werden abgestimmt. |
1. Objektziel und Zuständigkeiten besprechen
Wir klären, ob Sie zunächst über eine Zusammenarbeit sprechen möchten oder bereits ein Verkaufsobjekt prüfen lassen. Ein erster Überblick ohne vertrauliche Finanzierungs- oder Mieterdaten genügt. Bestehende Mandate und interne Freigaben werden bei der weiteren Planung berücksichtigt.
2. Besichtigen und Varianten erstellen
Nach abgestimmtem Zugang prüfen wir Zustand und Aufwertungsumfang. Die Projektgrundlage enthält Materialien, Zeitbedarf und verschiedene Verkaufsannahmen. Wenn Sie ein eigenes Renovationsangebot haben, kann es als tatsächliche Alternative in den Vergleich aufgenommen werden.
3. Projekt freigeben und vereinbaren
Sie beurteilen den Vorschlag und lassen offene technische, rechtliche oder steuerliche Punkte durch die zuständige Fachberatung klären. Basiswert, Umfang, Budgets, Abnahme und Regeln für einen abweichenden Verlauf werden vor Beginn schriftlich festgehalten.
4. Aufwerten und Übergabe vorbereiten
IMLU realisiert die vereinbarten Arbeiten und stellt die vorgesehenen Statusinformationen bereit. Änderungen werden nach dem festgelegten Verfahren freigegeben. Dokumentation, Abnahme und die für den Verkauf geeigneten Unterlagen werden abgestimmt.
5. Verkaufen und das Objekt abrechnen
Der beauftragte Verkäufer führt den Verkauf. Materialien, positive Erlösbeteiligung und separate Honorare werden gemäss den Vereinbarungen nachvollziehbar abgerechnet. Die interne Verbuchung und die steuerliche Einordnung bleiben bei Ihnen und der zuständigen Beratung.
Fragen von Investoren und Immobiliengesellschaften
Ist das Modell auch für eine einzelne Wohnung geeignet?
Ja, wir prüfen auch ein einzelnes geeignetes Verkaufsobjekt. Ein grösseres Portfolio ist keine Voraussetzung. Entscheidend sind Zustand, Umfang, Verkaufsabsicht und die konkrete Vereinbarung.
Können wir zuerst allgemein über eine Kooperation sprechen?
Ja. Für ein Gespräch über Objektarten, Unterlagen und den Ablauf müssen Sie noch keine Immobilie angeben.
Warum sollte ich einen möglichen Mehrerlös teilen?
Sie lassen die vereinbarte Aufwertung vorfinanzieren und durch IMLU realisieren. Im positiven Fall steht dafür der 50%-Anteil am teilbaren Mehrerlös. Die Beispielrechnung zeigt, dass eine eigene Finanzierung bei den gewählten Annahmen zu einem höheren Objekterlös führen kann. Wir prüfen deshalb den Vergleich für Ihr konkretes Objekt.
Wie viel muss ich für die Aufwertung vorab bezahlen?
Für die vereinbarten Aufwertungsarbeiten sieht das Modell keinen vorgängigen Beitrag der Eigentümerschaft vor. Materialrückzahlung und positive Erlösbeteiligung gehören zur späteren Projektabrechnung. Andere Objekt-, Beratungs- und Verkaufskosten sind dadurch nicht automatisch abgedeckt.
Wird der ganze Wertzuwachs 50/50 geteilt?
Die positive Rechnung teilt den Verkaufspreis abzüglich des vereinbarten Basiswerts und der rückzahlbaren Materialien. Die Arbeitskosten der Aufwertung deckt IMLU aus seinem Anteil. Separate Honorare und weitere Kosten sind zusätzliche Positionen.
Ist der Basiswert mein Buchwert?
Der Basiswert ist die vor Beginn schriftlich vereinbarte Bezugsgrösse für das Projekt. Er ist weder automatisch Ihr Buchwert oder Anschaffungspreis noch eine garantierte Auszahlung. Die buchhalterische und steuerliche Behandlung wird gesondert beurteilt.
Kann unser Makler den Verkauf weiterführen?
Ja, der Verkaufsweg wird separat abgestimmt. Die zusätzlichen 1.5% gelten nur bei einem eigenen, separat erteilten IMLU-Verkaufsmandat. Bei Ihrem Makler wird dessen tatsächliches Honorar berücksichtigt.
Was passiert bei einem geringeren Verkaufspreis?
Bei weiterhin positivem teilbarem Mehrerlös sinken die Anteile entsprechend. Ist der Betrag null oder negativ, greift die positive Beispielrechnung nicht. Die dafür massgeblichen Regeln müssen vor Beginn schriftlich vereinbart sein.
Was geschieht, wenn sich kein Käufer findet?
Ein ausbleibender Verkauf muss ebenso wie Abbruch oder fehlender positiver Mehrerlös vor Beginn geregelt werden. Das Rechenbeispiel legt diese Vertragsfolgen nicht fest und verspricht keinen bestimmten Verkaufstermin.
Können Sie mehrere Wohnungen gleichzeitig übernehmen?
Wir prüfen die Einheiten und stimmen Umfang, Kapazität und Reihenfolge konkret ab. Eine Anfrage für mehrere Wohnungen ist keine Zusage einer parallelen Ausführung oder gleicher Ergebnisse pro Einheit.
Funktioniert Fix & Share auch für die weitere Vermietung?
Das hier beschriebene Modell wird über den vereinbarten Verkauf abgerechnet. Arbeiten für eine weitere Vermietung brauchen eine eigene Prüfung und Leistungsvereinbarung. Höhere Mieten oder ein bestimmter Vermietungstermin werden nicht zugesagt.
Was ist bei vermieteten oder bewohnten Objekten zu beachten?
Zugang, Nutzung und erforderliche Zustimmungen werden vor den Arbeiten geklärt. Eine Projektanfrage bedeutet weder eine automatische Räumung oder Kündigung noch eine Freigabe durch Bewohnende.
Wie lange dauert die Aufwertung?
Für die Renovation planen wir mindestens einen Monat. Zustand, Umfang und Lieferungen bestimmen den konkreten Ablauf. Vorbereitung und Verkauf werden separat geplant; die Verkaufsdauer ist nicht garantiert.
Was erhalten wir mit PINNEX?
Ein Startpaket pro aufgewerteter Wohnung mit objektbezogenem QR-Code, objektspezifischem PIN und vereinbarten Objektunterlagen. Umfang, Empfänger, Übergabe und allfällige spätere Betriebskosten werden für das Projekt festgelegt.
Arbeiten Sie nur im Kanton Luzern?
Von Malters aus betreuen wir geeignete Projekte in Luzern, Uri, Schwyz, Obwalden, Nidwalden und Zug. Ob das Objekt und der gewünschte Zeitraum passen, prüfen wir vor einer Vereinbarung.
Ihr Objekt oder die Zusammenarbeit besprechen
Sie haben ein Verkaufsobjekt im Bestand oder möchten den Ablauf für spätere Projekte kennenlernen? Kacper Ruta ist Ihr Ansprechpartner bei IMLU. Für den ersten Kontakt reichen Ihre Kontaktdaten und eine kurze Beschreibung des Anliegens.
Kacper Ruta · IMLU · Werkstrasse 11, 6102 Malters