IMLU · GEWERBE · ZENTRALSCHWEIZ
Immobilienaufwertung für Treuhandunternehmen
Ihre Mandantschaft möchte eine ältere Wohnung oder ein Haus verkaufen. Sie begleiten die finanziellen Entscheidungen, den Nachlass oder die steuerliche Abrechnung. IMLU prüft, welche Aufwertung vor dem Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist, finanziert die vereinbarten Arbeiten vor und übernimmt deren Umsetzung.
Was Ihre Treuhandfirma durch die Zusammenarbeit gewinnt
Ein konkreter Vorschlag für verkaufsbedürftige Immobilien
Bei einer Erbschaft, einem Wohnungswechsel oder einer Vermögensplanung stellt sich häufig die Frage, ob ein Verkauf im bestehenden Zustand sinnvoll ist. IMLU vergleicht diesen Weg mit einer gezielten Aufwertung. Sie können Ihrer Mandantschaft zeigen, welche Arbeiten geplant sind, welche Kosten entstehen und welcher zusätzliche Erlös unter den jeweiligen Annahmen verbleiben könnte.
Weniger operative Koordination
IMLU koordiniert die vereinbarten Renovationsarbeiten und die Dokumentation. Sie erhalten einen Ansprechpartner und abgestimmte Informationen zu Budget, Fortschritt und Abschluss. Dadurch können Sie sich auf Ihr Treuhandmandat konzentrieren.
Zusätzliche Honorare aus tatsächlich beauftragten Leistungen
Die Zusammenarbeit kann zusätzliche Aufgaben in Ihrem Fachgebiet ergeben, beispielsweise eine steuerliche Verkaufsplanung, die Prüfung der Projektabrechnung oder die finanzielle Abwicklung einer Erbteilung. Umfang und Honorar vereinbaren Sie mit Ihrer Mandantschaft. Bereits im bestehenden Mandat enthaltene Arbeiten werden entsprechend berücksichtigt.
Bessere Unterlagen für die steuerliche Beurteilung
IMLU führt Projektpositionen, Materialbelege, Leistungsbeschreibungen und Fotodokumentation zusammen. Ihre Treuhandfirma beurteilt die steuerliche Einordnung. So steht eine geordnete Grundlage zur Verfügung, um Unterhalt, wertvermehrende Aufwendungen und weitere Kosten nachvollziehbar zu prüfen.
Ein digitales Objektdossier mit PINNEX
Pläne, dokumentierte Arbeiten, Rechnungen und verfügbare Garantieunterlagen bleiben dem Objekt zugeordnet. Der Zugang über QR-Code und einen objektspezifischen PIN erleichtert die Übergabe an berechtigte Personen. Für Ihre Treuhandfirma können die freigegebenen Projektunterlagen bereitgestellt werden. Der Funktionsumfang wird im Projektangebot festgehalten.
Bei welchen Treuhandmandaten IMLU unterstützen kann
Immobilien aus einer Erbschaft
Eine Erbengemeinschaft möchte entscheiden, wie sie mit einer älteren Immobilie umgeht. IMLU beurteilt das Verkaufspotenzial und erstellt einen Vorschlag für eine wirtschaftlich begründete Aufwertung. Sie begleiten nach Ihrem Mandat die finanziellen und steuerlichen Fragen. Vor der Beauftragung müssen die erforderlichen Zustimmungen und Vertretungsbefugnisse geklärt sein.
Verkauf im Rahmen der Vermögensplanung
Ihre Mandantschaft möchte eine Immobilie veräussern, um Vermögen neu zu ordnen, Wohnraum zu wechseln oder eine Nachfolge vorzubereiten. Die IMLU-Kalkulation ergänzt Ihre Planung um Ausgangswert, Materialbudget, Verkaufsszenarien und die vertragliche Erlösaufteilung.
Leerstehende oder optisch veraltete Wohnungen
Die Bausubstanz ist für den vorgesehenen Umfang geeignet, aber Böden, Wände, Ausstattung oder Präsentation erschweren die Vermarktung. IMLU prüft, ob eine begrenzte Renovation gegenüber dem Verkauf im Ist-Zustand einen ausreichenden wirtschaftlichen Spielraum bietet.
Finanzielle Abwicklung eines bereits geplanten Verkaufs
Sie betreuen die Mandantschaft bereits, während eine andere Firma die Vermarktung übernimmt. Die Rollen lassen sich projektbezogen abstimmen. Die Beauftragung von IMLU zur Aufwertung setzt kein zusätzliches Verkaufsmandat an IMLU voraus.
Welche Leistungen IMLU übernimmt
Kacper Ruta beurteilt für IMLU den Zustand, den Markt und das Aufwertungspotenzial. Die erste Potenzialeinschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Eine detaillierte Projektplanung und deren Umfang werden anschliessend im Angebot beschrieben.
Vor dem Start erhalten die Beteiligten eine schriftliche Projektgrundlage mit folgenden Angaben:
- Einschätzung des erzielbaren Verkaufspreises im Ist-Zustand und gemeinsam vereinbarter Basiswert.
- Vorgeschlagene Arbeiten mit Abgrenzung zu nicht enthaltenen Leistungen.
- Materialbudget und kalkulierter Arbeitseinsatz von IMLU.
- Verkaufsszenarien mit Erlösaufteilung und gesondert ausgewiesenen Honoraren.
- Zeitplan, Zuständigkeiten und Freigabe von Budgetänderungen.
- Regelung für einen schwachen Verkaufserlös, einen Abbruch oder einen ausbleibenden Verkauf.
- Umfang des PINNEX-Startpakets, Zugriffsberechtigungen und allfällige laufende Kosten.
Nach Freigabe finanziert IMLU die vereinbarte Aufwertung vor und koordiniert die Umsetzung. Zum Abschluss werden die ausgeführten Arbeiten, die zugehörigen Unterlagen und die Projektabrechnung zusammengeführt.
Die IMLU-Markteinschätzung dient der Projektentscheidung. Falls Ihr Mandat eine unabhängige, bankseitige oder amtliche Bewertung verlangt, wird diese gesondert organisiert.
Rechenbeispiel für eine aufgewertete Wohnung
Alle Beträge sind frei gewählte Annahmen für eine Modellrechnung. Sie sind weder ein IMLU-Verkaufsergebnis noch eine Objektbewertung oder Prognose.
| Schriftlich vereinbarter Basiswert B | CHF 1’090’000 |
|---|---|
| Frei angenommener Verkaufspreis P | CHF 1’300’000 |
| Vereinbarte rückzahlbare Materialien M | CHF 30’000 |
| Angenommener eigener Arbeitseinsatz von IMLU L | CHF 30’000 |
| Zusammen vorfinanzierter Material- und Arbeitseinsatz | CHF 60’000 |
Material zuerst, positive Differenz danach teilen
| Verkaufspreis P | CHF 1’300’000 |
|---|---|
| Rückzahlung der Materialien M | −CHF 30’000 |
| Erlös nach Materialrückzahlung | CHF 1’270’000 |
| Basiswert B als Vergleichsgrösse | CHF 1’090’000 |
| Positiver teilbarer Mehrerlös D = P − B − M | CHF 180’000 |
| Eigentümerseite: 50 Prozent von D | CHF 90’000 |
| IMLU: 50 Prozent von D | CHF 90’000 |
| Eigentümerseite vor separaten Gebühren | CHF 1’180’000 |
IMLU trägt hier CHF 30’000 angenommenen eigenen Arbeitseinsatz aus seinem CHF 90’000-Anteil. Danach bleiben für IMLU CHF 60’000 vor weiteren betrieblichen, Finanzierungs- und Steuerkosten. Die Materialrückzahlung ersetzt den Vorschuss; sie ist kein zusätzlicher Gewinn.
Verkaufsmandat getrennt ausweisen
Das Beispiel nimmt ein zusätzliches Verkaufsmandat an IMLU an. Dessen 1.5 Prozent werden hier nach der Teilung von der Eigentümerseite getragen. Das ist eine ausdrücklich gewählte Beispielannahme; Umfang, MWST-Behandlung und Fälligkeit gehören in das tatsächliche Mandat.
| Optionales IMLU-Verkaufsmandat | −CHF 19’500 |
|---|---|
| Eigentümerseite nach dieser Verkaufsgebühr | CHF 1’160’500 |
| Differenz zum Brutto-Basiswert B | CHF 70’500 |
| Ist-Zustand bei gleicher Verkaufsgebühr | CHF 1’073’650 |
| Differenz zum Vergleich auf gleicher Gebührenbasis | CHF 86’850 |
Die Differenz zum Brutto-Basiswert und der Vergleich bei gleicher Verkaufsgebühr sind unterschiedliche Grössen. Weitere Kosten müssen für einen echten Variantenvergleich auf beiden Seiten geprüft werden.
| Preis | Teilbarer Betrag | Eigentümeranteil | Eigentümerbetrag nach angenommener Verkaufsgebühr |
|---|---|---|---|
| CHF 1’180’000 | CHF 60’000 | CHF 30’000 | CHF 1’102’300 |
| CHF 1’240’000 | CHF 120’000 | CHF 60’000 | CHF 1’131’400 |
| CHF 1’300’000 | CHF 180’000 | CHF 90’000 | CHF 1’160’500 |
| CHF 1’100’000 | −CHF 20’000 | – | Keine positive Aufteilung; Projektregelung erforderlich |
Bei null oder negativem teilbarem Betrag endet die positive Beispielrechnung. Die Abrechnung richtet sich dann nach der vereinbarten Regelung.
Die Eigentümerbeträge sind vor allfälliger zusätzlich zahlbarer MWST, Steuern, Beratungs- und Rechtskosten, Notariats- und Grundbuchkosten, Hypothekarrückzahlung, Vorfälligkeitsentschädigung sowie weiteren vereinbarten Ausgaben. Sie sind kein Nettogewinn und kein automatisch frei verfügbares Bargeld. Der Basiswert ist keine garantierte Auszahlung.
Wie Ihre Treuhandfirma zusätzliche Honorare erzielen kann
Ihr Honorar entsteht aus dem Auftrag Ihrer Mandantschaft. Mögliche zusätzliche Leistungen sind die steuerliche Planung vor dem Verkauf, die Prüfung der wirtschaftlichen Varianten, die Kontrolle der Abrechnung und die finanzielle Verteilung des Erlöses nach Ihrem Mandat.
Das folgende Beispiel verwendet einen frei angenommenen Stundensatz von CHF 180. Die Stunden sind Beispielwerte für ein zusätzlich vereinbartes Mandat. Sie sind weder eine Preisempfehlung noch eine Vergütungszusage von IMLU.
| Beispiel einer zusätzlich beauftragten Treuhandleistung | Stunden | Honorar |
|---|---|---|
| Finanzielle Varianten und Verkaufsplanung | 3 | 540 |
| Prüfung und steuerliche Zuordnung der Projektbelege | 4 | 720 |
| Vorbereitung der Steuerunterlagen und Abschlussprüfung | 3 | 540 |
| Finanzielle Verteilung und Information der Mandantschaft | 2 | 360 |
| Gesamtes zusätzliches Mandat | 12 | 2’160 |
Vier tatsächlich beauftragte Mandate dieses Umfangs ergeben CHF 8’640 Honorarumsatz. Daraus folgt keine Zusage über die Anzahl geeigneter Objekte oder Aufträge. Der betriebliche Gewinn hängt von Ihren eigenen Kosten ab.
Würde die Eigentümerschaft im Verkaufsszenario mit CHF 1’300’000 zusätzlich dieses Treuhandhonorar tragen, verblieben nach dem beispielhaften IMLU-Verkaufshonorar und CHF 2’160 Treuhandhonorar CHF 1’158’340. Das sind CHF 68’340 über dem Brutto-Basiswert, weiterhin vor Steuern und anderen Kosten. Im Vergleich mit einem Verkauf im Ist-Zustand sind auch dort anfallende Treuhandkosten zu berücksichtigen.
Übernimmt Ihre Firma selbst ein separat vereinbartes Verkaufsmandat, gilt Ihr vereinbartes Honorar. Die 1.5 Prozent von IMLU fallen für ein nicht an IMLU vergebenes Verkaufsmandat nicht an. Eine doppelte Vergütung derselben Verkaufsleistung wird im Projekt nicht vorausgesetzt.
Eine allfällige Vermittlungsentschädigung ist separat zu vereinbaren und gegenüber der Mandantschaft transparent zu behandeln. Ob sie mit Ihrem konkreten Mandat vereinbar ist und wer darauf Anspruch hat, ist vorab zu prüfen. Es gibt in diesem Angebot keine pauschale Vermittlungsprovision.
PINNEX als digitale Dokumentation jeder aufgewerteten Wohnung
Für jede im IMLU-Projekt aufgewertete Wohnung gehört ein PINNEX-Startpaket zum vorgesehenen Projektumfang. Der QR-Code wird der Wohnung zugeordnet. Ein objektspezifischer PIN dient dem vorgesehenen Zugang zu den freigegebenen Inhalten.
Im Startpaket werden die im Projekt vereinbarten und verfügbaren Unterlagen zusammengeführt:
- Objektangaben und vorhandene Pläne.
- Fotos des Ausgangszustands und der ausgeführten Arbeiten.
- Beschreibungen der Massnahmen sowie zugehörige Rechnungen und Materialbelege.
- Vorhandene Anleitungen und Garantieunterlagen.
- Informationen für die vereinbarte Übergabe.
Für Ihre Treuhandfirma erleichtert diese Zuordnung das Wiederfinden der Projektbelege. Die Eigentümerschaft erhält eine nachvollziehbare Dokumentation. Bei einem Verkauf können die dafür freigegebenen Objektunterlagen an die Käuferschaft übergeben werden.
PINNEX wird im Rahmen des Starts von IMLU mit einem projektbezogen vereinbarten Funktionsumfang eingesetzt. Einrichtung, Freigaben, Zugriff, Übergabe und allfällige laufende Kosten werden im Angebot beschrieben. Persönliche Steuer-, Nachlass- oder Finanzunterlagen gehören nicht automatisch in ein für Interessenten zugängliches Objektdossier.
Aufgaben und Zuständigkeiten
| Beteiligte | Aufgabe im vereinbarten Projekt |
|---|---|
| Eigentümerschaft oder bevollmächtigte Vertretung | Entscheidung, erforderliche Zustimmungen und Beauftragung |
| Treuhandfirma | Beauftragte finanzielle und steuerliche Beratung sowie Prüfung der relevanten Unterlagen |
| IMLU | Markteinschätzung, Aufwertungskonzept, vereinbarte Vorfinanzierung, Umsetzung und Projektabrechnung |
| Beauftragte Verkaufsfirma | Vermarktung und Verkaufsabwicklung gemäss eigenem Mandat |
| Notariat und zuständige Stellen | Beurkundung und weitere Aufgaben nach dem jeweiligen Auftrag und Verfahren |
Vor dem Start werden Ansprechpartner, Informationswege, Budgetfreigaben und Zuständigkeiten schriftlich abgestimmt. Die Mandantschaft bestimmt, welche Beratung und welche Verkaufsfirma sie beauftragt. Die Freigabe ihrer Daten und Dokumente erfolgt entsprechend diesen Rollen.
Welche Immobilien für die Aufwertung geeignet sind
IMLU konzentriert sich auf Wohnungen und Häuser, bei denen begrenzte Arbeiten den Zustand und die Verkaufspräsentation sinnvoll verbessern können. Dazu gehören je nach Objekt Bodenbeläge, Malerarbeiten, Küchenfronten, kleinere Ausstattungsarbeiten, Reinigung und die Pflege von Aussenbereichen.
Voraussetzung ist, dass Zustand, Kosten und erwarteter Verkaufsspielraum zum vereinbarten Projekt passen. Tragende Bauteile, umfassende technische Sanierungen, erhebliche Feuchtigkeits- oder Schadstoffprobleme und bewilligungsintensive Umbauten verlangen eine gesonderte fachliche Prüfung. Denkmalgeschützte Objekte gehören nicht zum Standardumfang dieses Angebots.
Bei Stockwerkeigentum werden die Abgrenzung zwischen Wohnung und gemeinschaftlichen Bauteilen sowie erforderliche Zustimmungen vor Beginn geklärt. Vermietete Objekte verlangen zusätzlich eine Prüfung der Nutzungssituation und des Zugangs.
Für die Renovation planen wir mindestens einen Monat ein. Die tatsächliche Dauer hängt vom Umfang, dem Zustand und den Lieferzeiten ab. Die anschliessende Vermarktung hat einen eigenen Zeitplan.
Zusammenarbeit vom ersten Objekt bis zur Abrechnung
Erste Einschätzung
Sie beschreiben das Objekt, den Verkaufswunsch und Ihre Rolle im Mandat. Für die erste Prüfung reichen möglichst anonymisierte Eckdaten. IMLU beurteilt, ob eine genauere Prüfung sinnvoll ist.
Besichtigung und wirtschaftliche Varianten
Mit der erforderlichen Zustimmung besichtigt IMLU die Immobilie und erstellt die Markteinschätzung, den vorgeschlagenen Umfang und die Szenarien. Ihre Treuhandfirma ergänzt nach Auftrag die finanziellen und steuerlichen Auswirkungen.
Schriftliche Vereinbarung
Die Eigentümerschaft entscheidet anhand des vollständigen Angebots. Basiswert, Materialrückzahlung, Aufteilung, zusätzliche Honorare, Änderungen und der Umgang mit einem ausbleibenden oder schwächeren Verkauf werden festgehalten.
Aufwertung und Dokumentation
IMLU koordiniert die vereinbarten Arbeiten und dokumentiert die Umsetzung. Das PINNEX-Startpaket wird mit den vereinbarten Objektunterlagen vorbereitet.
Verkauf und Abschluss
Die beauftragte Verkaufsfirma übernimmt die Vermarktung. Nach dem Verkauf werden Erlös, Materialrückzahlung, Beteiligungen und separate Honorare nachvollziehbar abgerechnet. Ihre Treuhandfirma bearbeitet die dazu beauftragten finanziellen und steuerlichen Aufgaben.
Häufige Fragen von Treuhandunternehmen
Übernimmt IMLU unser Treuhandmandat
IMLU übernimmt die im Projekt vereinbarte Immobilienaufwertung und gegebenenfalls ein separates Verkaufsmandat. Ihre finanziellen und steuerlichen Leistungen richten sich weiterhin nach dem Auftrag Ihrer Mandantschaft.
Können wir die Zusammenarbeit mit einem einzelnen Objekt beginnen
Ja. IMLU baut die Zusammenarbeit mit Treuhandunternehmen auf. Ein konkret geprüftes Erstprojekt ermöglicht es, Rollen und Unterlagen gemeinsam festzulegen. Ein Objekt wird erst nach Prüfung und schriftlicher Beauftragung umgesetzt.
Muss die Mandantschaft die Renovation vorab bezahlen
Im vereinbarten Fix & Share-Modell finanziert IMLU die festgelegte Aufwertung vor. Materialrückzahlung und Beteiligung erfolgen gemäss Projektvereinbarung. Zusätzliche Mandate und ihre Zahlungsbedingungen werden separat geregelt.
Wie wird der Basiswert bestimmt
IMLU erstellt eine projektbezogene Markteinschätzung im Ist-Zustand. Der Basiswert wird mit der Eigentümerschaft schriftlich vereinbart. Er ist keine garantierte Auszahlung und ersetzt keine Bewertung, die eine Bank, Behörde oder ein besonderes Mandat verlangt.
Sind alle Renovationskosten vor der Teilung abziehbar
Für die hier beschriebene Fix & Share-Abrechnung werden die vereinbarten rückzahlbaren Materialkosten vor der 50/50-Teilung berücksichtigt. IMLU deckt seinen eigenen kalkulierten Arbeitseinsatz aus seinem Anteil. Die steuerliche Behandlung der einzelnen Aufwendungen ist davon getrennt.
Was geschieht ohne Mehrerlös oder ohne Verkauf
Diese Fälle werden vor Beginn im Projektvertrag geregelt. Ein Mindestpreis, ein Gewinn oder eine bestimmte Verkaufsdauer wird nicht zugesagt. Ohne vereinbarte Regelung zu diesen Fällen beginnt IMLU die Aufwertung nicht.
Sind Aufwertungskosten und Beteiligungen steuerlich abziehbar
Das lässt sich nicht pauschal zusagen. Ihre Treuhandfirma prüft Unterhalt, wertvermehrende Aufwendungen, Honorare und die Beteiligungsvereinbarung nach dem anwendbaren Recht und dem konkreten Sachverhalt. Die wirtschaftliche Fix & Share-Rechnung ist keine Grundstückgewinnsteuerberechnung. Im Kanton Luzern sind die Zuordnung und Begründung einzelner Kostenpositionen relevant; geordnete Belege unterstützen diese Prüfung.
Ist PINNEX pro Wohnung enthalten
Ja, ein PINNEX-Startpaket pro im Projekt aufgewerteter Wohnung ist vorgesehen. Den enthaltenen Funktionsumfang, die Unterlagen und allfällige laufende Kosten nennen wir im Projektangebot. Der Einsatz erfolgt mit dem für das Erstprojekt vereinbarten Umfang.
Müssen wir das Verkaufsmandat an IMLU geben
Die Aufwertung und der Verkauf lassen sich separat beauftragen. Übernimmt IMLU die Verkaufsabwicklung, gilt das gesonderte Honorar von 1.5 Prozent des Kaufpreises gemäss Mandat. Bei einer anderen Verkaufsfirma gilt deren vereinbartes Honorar.
Erhalten wir eine Provision für die Empfehlung
Diese Seite enthält keine pauschale Empfehlungsprovision. Ihr zusätzliches Honorar ergibt sich aus tatsächlich beauftragten Leistungen. Eine gesonderte Vermittlungsentschädigung erfordert eine transparente Vereinbarung und die Prüfung ihrer Vereinbarkeit mit Ihrem Mandat.
Welche Daten braucht IMLU für die erste Prüfung
Zunächst genügen Ort, Objektart, ungefähre Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Nutzung und Verkaufsabsicht. Persönliche Steuerunterlagen, Erbteilungsakten oder Kontoauszüge werden für diese erste Einschätzung nicht benötigt. Die Weitergabe identifizierbarer Objekt- und Mandantendaten setzt die entsprechende Berechtigung voraus.
In welcher Region arbeitet IMLU
IMLU ist eine Immobilienmarke der Ruta Group in Malters. Diese Kooperation richtet sich an Treuhandunternehmen mit Objekten in Luzern, Uri, Schwyz, Obwalden, Nidwalden und Zug. Die Eignung und Umsetzung werden für jedes Objekt einzeln geprüft.
Besprechen Sie Ihr erstes Objekt mit IMLU
Sie betreuen eine Mandantschaft mit einer älteren Wohnung oder einem Haus und möchten die Optionen vor dem Verkauf klären. Senden Sie uns die Eckdaten. Kacper Ruta prüft für IMLU, ob eine gezielte Aufwertung wirtschaftlich sinnvoll sein könnte und welche nächsten Schritte erforderlich sind.
Kacper Ruta · IMLU · Werkstrasse 11, 6102 Malters